아파트 임차인이 임대차계약을 갱신하기로 했다가 새 임대차기간이 시작되기 전에 마음을 바꿔 임대차계약을 해지했다. 대법원은 새 임대차기간이 시작되지 않았더라도 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 뒤에는 임대차계약이 해지된 것으로 보아야 한다고 판결했다.
A는 B로부터 서울 강남구에 있는 아파트를 임대차기간 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지, 임대차보증금 2억원, 월차임 150만원(월 차임은 나중에 168만원으로 변경)으로 각 정해 임차했다. A는 계약기간 만료일이 임박하자, 2021년 1월 4일 B에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 내용증명을 보내 다음날인 1월 5일 B에게 도달했다. 그런데 A가 마음을 바꿔 1월 28일 임대차계약을 해지하겠다고 다시 내용증명을 보냈고, 이 내용증명은 다음날인 1월 29일 B에게 도달했다. 묵시적으로 갱신된 새 임대차계약의 해지 통지가 효력을 발생하는 날이 언제일까?
A는 종전 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 임대차기간이 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지로 연장되었으나, 2021. 1. 28. B에게 임대차계약에 관한 해지통보를 하였고, 그 다음날 B가 해지통보를 받았으니 해지통보를 받은 날로부터 3개월이 지난 2021. 4. 30. 해지되었다고 주장한 반면, B는 갱신된 임대차기간이 시작되는 2021. 3. 10.부터 계약 해지통보를 할 수 있으므로, 임대차계약은 위 시점부터 3개월이 지난 2021. 6. 9. 해지되었다고 주장했다. 주택임대차보호법 6조의2 1항은 "6조 1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다"고 규정하고, 2항은 "1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다"고 규정하고 있다.
대법원 제1부(주심 서경환 대법관)는 1월 11일 "임대차계약 해지 통지가 도달한 날로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 해지의 효력이 발생하였다"고 판시, A씨의 청구를 기각한 원심을 깨고, 원고 승소 취지로 사건을 서울고법으로 되돌려보냈다(2023다258672).
대법원은 먼저 "주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다"고 전제하고, "갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지"라고 밝혔다.
이어 "원고의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었고, 그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였는바 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다"고 지적하고, "이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다"고 밝혔다.
대법원은 따라서 "원심으로서는 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다"며 "그런데도 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 보고, 이날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단한 원심에는 주택임대차보호법 제6조의3, 제6조의2에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.
임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하여야 한다는 것이다.
