주택임대차보호법 3조 3항은 "중소기업기본법 2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다"고 규정하고, 같은 법 3조의2 1항은 임차인의 범위에 '3조 3항의 법인을 포함한다'고 규정하고 있다. 중소기업인 주식회사가 법인 명의로 빌린 아파트에 직원이 아닌 대표이사가 전입신고를 하고 거주한 경우에도 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까.
대법원 제1부(주심 김선수 대법관)는 12월 14일 임대인인 A사가 "아파트를 인도하라"며 임차인인 주식회사 B사를 상대로 낸 소송의 상고심(2023다226866)에서 "주택임대차보호법 3조 3항에 정한 '직원'에 주식회사의 대표이사는 제외되므로, B사는 계약갱신요구권을 행사할 수 없다"고 판시, B사의 상고를 기각하고, "B사는 A사에 아파트를 인도하라"고 원고 승소 판결한 원심을 확정했다.
B사는 A사가 소유한 서울 용산구의 아파트를 보증금 2억원, 차임 1,500만원에 2019년 12월 12일부터 2021년 12월 11일까지 임차해 B사의 대표이사이던 C가 2019년 12월 12일 이 아파트를 인도받아 전입신고를 마치고 거주했다.
A사는 임대차계약 종료를 약 석달 앞둔 2021년 9월 B사에 임대차계약을 갱신할 의사가 없다며 임대차계약 종료일인 2021. 12. 11.까지 아파트에서 퇴거할 것을 요구했다. 그러나 B사가 계약갱신요구권을 행사하자, A사가 소송을 냈다.
1심 재판부는 A사의 청구를 기각했으나, 항소심 재판부가 "주택임대차보호법 3조 3항의 '직원'의 범위에 근로자들 외에 대표이사 등 임원들은 포함되지 않는다"는 등의 이유로 B사는 주택임대차보호법 3조 3항의 적용대상이 되는 법인에 해당하지 않고, 주택임대차보호법 6조의3의 계약갱신 요구권도 가지지 않는다며 B사는 아파트를 비워주라고 판결하자 B사가 상고했다.
대법원도 "주택임대차보호법 제3조 제3항(이 사건 조항)에서 말하는 '직원'은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다"고 전제하고, "피고로부터 주택을 인도받아 주민등록을 마친 C는 피고의 대표이사 겸 사내이사의 지위에 있었으므로 이 사건 조항의 요건을 갖추지 못하였고, 달리 이 사건 조항의 요건을 갖추었다는 점에 대한 증명이 부족하여 피고가 이 사건 조항의 적용대상이 되는 법인에 해당한다고 볼 수 없으므로, 결국 피고는 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신요구권을 가지지 않는다"고 밝혔다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
