상가건물 임대차기간이 끝났는데도 계약갱신을 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생, 임차인이 계속 건물을 사용하다가 돌려준 경우 계속 사용기간 중의 차임은 어떻게 산정할까? 종전 임대차 계약에서 정한 차임이 그대로 적용될까, 아니면 시가에 따라 다시 산정해야 할까?
김 모씨는 A사가 빌려쓰던 상가건물을 2020년 4월 매수하여 소유권이전등기를 마쳤다. 그러면서 A사가 전 주인과 맺은 임대차계약에 따른 임대인 지위를 승계하고, 임대차계약을 보증금 4,200만원, 차임 월 420만원 조건으로 1년 연장하기로 했다. 연장된 계약기간은 2020년 11월 1일부터 2021년 10월 31일까지였다.
이후 A사가 계약 갱신을 요구했으나, 김씨가 재건축을 이유로 거절하면서 분쟁이 생겼다. A사는 계약기간을 넘겨 2022년 2월 28일까지 건물을 사용하다가 김씨에게 건물을 인도했으나, 김씨가 4개월간의 월세를 받지 못했다며 보증금을 돌려주지 않자 김씨를 상대로 남은 보증금을 달라며 소송을 냈다. 이에 앞서 김씨가 A사를 상대로 건물인도소송을 냈다가 A사가 건물을 인도하자 취하했고, A사가 낸 보증금 소송만 반소로 진행되었다.
쟁점은 A사가 임대차계약 종료 이후 건물을 사용한 4개월간의 차임을 임대차계약에서 정한 월세 420만원으로 보아야 하는지 아니면 시세에 따라 다시 정해야 하는지 여부.
1심과 항소심 재판부는 감정을 거쳐 해당 부동산의 적정 차임을 월 13,061,000원으로 보고 이를 토대로 4개월간 밀린 월세를 52,244,000원으로 계산한 후 김씨가 A사로부터 받았다고 자인하는 13,860,000원을 뺀 후 나머지만 보증금 4,200만원에서 공제해 김씨는 A사에게 3,616,000원을 반환하라고 판결했다.
그러나 A사의 상고로 열린 상고심(2023다257600)에서, 대법원 제1부(주심 오경미 대법관)는 11월 9일 임대차계약으로 정한 월 420만원을 기준으로 4개월분 월세를 계산해야 한다며 원심을 깨고, 사건을 서울중앙지법으로 되돌려보냈다.
대법원은 "상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 '상가임대차법'이라고 한다) 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다"고 전제하고, "이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 참조)"이라고 밝혔다. 대법원은 "따라서 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2010다82745 판결 참조)"고 밝혔다.
대법원은 "위와 같은 상가임대차법 제9조 제2항의 입법취지, 상가건물 임대차 종료 후 의제되는 임대차관계의 법적 성격 등을 종합하면, 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용 · 수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다"고 지적하고, "그럼에도 임대차가 기간만료로 종료된 이후 임차인인 원고(A사)가 피고(김씨)에게 부동산을 인도한 2022. 2. 28.까지 임대차보증금 4,200만원을 반환받지 못하였음에도 부동산의 사용 · 수익에 따른 부당이득금을 반환할 의무가 있고, 그 기간 동안의 시가에 따른 차임인 월 13,061,000원이 약정 차임인 월 420만원과 현격한 차이가 있다는 이유로 부당이득금의 액수는 전자를 적용하여 산정하는 것이 타당하다고 판단한 원심에는 상가임대차법 제9조 제2항에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
