서울 중랑구에 있는 건물의 1층 점포를 빌려 음식점을 운영하던 A는 2020년 10월 15일 B와 이 점포에 대한 영업과 시설에 관한 제반권리를 권리금 2,200만원에 양도하는 계약을 체결하고 같은 날 B로부터 계약금 200만원을 지급받았다. 이 권리금계약 4조 1항은 '신규임차인(B)이 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)'을 지급하기 전까지 임차인(A)은 계약금의 2배를 배상하고, 신규임차인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다'고 되어 있었다. 한 달여 뒤인 11월 24일 A와 B는 점포 내 시설과 집기를 2020년 12월 1일까지 철거하기로 합의, 그에 따라 A는 12월 1일에 점포 내 시설과 집기를 철거하고, 다음날 음식점 폐업신고를 했다.
그러나 다시 하루 뒤인 12월 3일 B가는 A에게 계약금 200만원을 포기하고 권리금계약을 포기한다는 의사를 표시했다. A는 B에게 '권리금계약에 관한 이행의 착수가 있었기 때문에 계약금을 포기해도 계약을 해제할 수 없다. 잔금지급의무를 이행해달라'는 내용증명우편을 보냈으나, B는 A에게 '12월 10일이 잔금 날이니 그때까지 1,500만원에 가능하면 연락 주세요. 그 이후엔 저도 방법 없습니다'라는 문자메시지를 발송했다. A는 "B가 권리금계약에 따라 지급할 권리금 잔금지급의무를 이행하지 않을 의사를 명백히 밝혔으므로 채무불이행으로 인한 손해배상으로 잔금 2,000만원에서 이후 이 점포 권리를 다른 사람에게 매도하고 받은 400만원을 공제한 나머지 금액인 1,600만원을 지급하라"며 B를 상대로 소송을 냈다.
B는 이에 대해 "해제권유보조항인 권리금계약 4조 1항에 의해 해제권 행사 시기를 제한한 민법 565조 1항 부분은 적용되지 않으므로 A의 이행 착수 여부와 관계없이 잔금 지급일 전에는 계약금을 포기하기만 하면 권리금계약을 해제할 수 있다"고 다퉜다. 민법 565조 1항은 "매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다"고 규정하고 있다.
서울북부지법 민사2-1부(재판장 이영훈 부장판사)는 그러나 4월 13일 B의 주장을 받아들이지 않고, "피고는 원고에게 채무불이행으로 인한 손해배상으로 1,600만원을 지급하라"고 원고 승소 판결했다(2022나32697). 유태관 변호사가 A를 대리했다.
재판부는 먼저 "민법 제565조 제1항이 해제권 행사 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 취지, 이행기 약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 않는다는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다는 법리에 비추어 보면(대법원 92다31323 판결 등 참조), 매매계약서에 위 민법 조항의 적용을 명시적으로 제한하거나 배제하는 내용의 약정이 없고, 당사자 일방의 이행기 전의 이행 착수를 제한하여야 할 특별한 사정도 보이지 않는 경우에까지 (원고와 피고가 맺은) 권리금계약 제4조 제1항과 같은 문구가 있다고 해서 이를 당사자의 이행 착수와 관계없이 잔금지급기일 전에는 언제나 해약금에 의한 해제권 행사를 허용하는 의미로 해석하는 것은 상대방에게 예측 못한 손실을 보게 하는 것으로서 부당하다"고 밝혔다.
이어 "①원고와 피고는 권리금계약서에 원고로 하여금 잔금 지급일이 도래하기 전에 점포 내 시설 및 집기를 철거할 의무가 있다는 특약사항을 명시한 점, ②실제로 원고는 피고와의 합의를 거쳐 잔금 지급일이 도래하기 전인 2020. 12. 1. 점포 내 시설 및 집기를 철거하고 그 다음날 점포 음식점 폐업신고를 했던 점, ③권리금계약서 제4조 제1항은 민법 제565조 제1항과 표현이 거의 유사한데 계약서 하단에 'C협회'라고 적혀 있고, 원고가 이후 다른 사람과 체결한 권리금계약의 계약서에도 권리금계약 제4조 제1항과 같은 조항이 들어간 것에 비추어 이 조항은 해약금에 의한 해제권 행사 시기 제한을 배제하려는 의사의 합치하에 계약서에 포함된 것이 아니라 통상적인 계약서 양식상의 전형적인 문구에 불과하다고 보이는 점 등을 종합해 보면, 위 조항이 원고의 이행 착수 여부에 관계없이 잔금지급 전에는 피고가 제한 없이 계약금을 포기하고 이 사건 권리금계약을 해제할 수 있다는 취지의 해제권유보조항을 정한 것이라고 보기 어렵다"고 지적하고, "피고는 2020. 12. 3. 권리금계약을 포기한다는 의사를 표시하였고, 2020. 12. 8.에는 점포 권리금을 1,500만원으로 감액해주지 않으면 더 이상 방법이 없다는 문자메시지를 발송하였는바, 피고의 권리금계약에 대한 이행거절 의사가 명백하고 종국적으로 표현되었으므로, 피고는 원고에게 채무불이행에 기한 손해배상으로 권리금계약의 이행을 통해 원고가 얻을 수 있었던 이행이익 상당액을 지급할 의무가 있다"고 판시했다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
