상가건물 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 새 임차인과의 임대차계약 체결을 거절했다. 법원은 임대인이 임차인에게 권리금 회수기회 방해로 인한 손해를 배상하고, 임대차계약 종료일 바로 다음날부터 계산한 지연손해금도 지급하라고 판결했다.
A씨는 2016년 5월 경산시에 있는 건물에 대해 임차보증금 1,000만원, 월차임 120만원, 임대차기간 24개월로 하는 임대차계약을 건물주인 B씨와 체결하고, 같은날 이 건물에서 세차장 영업을 하던 기존 임차인에게 권리금 5,000만원을 지급하고, 세차장 관련 사업을 양수했다. B씨가 2017년 7월경 자신의 아들에게 건물을 증여, A씨는 B씨의 아들과 임차보증금 1,000만원, 월차임 120만원, 임대차기간 2022년 7월 14일까지로 하는 임대차계약을 새로 체결했다.
이후 A씨가 사망해 위 임대차계약상 임차인 지위를 승계한 A씨의 부인은 2022년 1월 다른 사람에게 이 건물의 권리, 시설을 8,000만원에 양도하는 계약을 체결하고, B씨에게 계약 사실을 알렸으나, B씨는 새 임차인과의 임대차계약을 거절했다. 이에 A씨의 부인이 권리금 회수기회 방해로 인한 손해를 배상하라며 B씨를 상대로 소송(2022가단114185)을 냈다. 이 건물 중 '세차장 시설물 일체'에 관한 2022. 7. 17. 기준 권리금은 유형재산 2,400만원, 무형재산 6,333,290원, 합계 30,333,290원으로 감정되었다.
대구지법 김희동 판사는 4월 4일 "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 '정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절'함으로써 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우에는, 임대인은 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 제4호)"고 지적하고, "원고가 신규임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하려고 하였으나, 피고는 계약을 체결할 수 없다고 명확히 밝힘으로써, 원고가 주선하는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였다고 할 것이고, 결국 피고는 원고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 원고에게 손해를 발생하게 하였다"고 밝혔다.
이에 대하여 피고는 "상가임대차법 제10조의4 제5항에 의하면 임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 하는데, 원고는 신규임차인이 되려는 자와 권리금 8,000만원을 지급받기로 약정하였는지 여부, 신규임차인이 되려는 자가 권리금 8,000만원과 임대보증금 1,000만원을 지급할 자력이 되는지 여부를 피고에게 알려주지 않아 위 규정을 위반하였으므로, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임이 성립하지 않는다"고 주장했다.
김 판사는 그러나 "상가임대차법 제10조의4 제5항은 신규임차인의 권리금과 관련한 자력 여부 등에 대하여 임대인에게 정보를 제공하도록 정하고 있지 않은 점, 피고가 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 명백히 밝혔기 때문에 원고로서도 신규임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 등에 대한 정보를 더 이상 제공할 필요가 없게 되었던 점, 상가임대차법 제10조의4 제2항 제1호는 '임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우'에 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 것에 정당한 사유가 있다고 규정하고 있을 뿐이지, 임차인이 상가임대차법 제10조의4 제5항을 위반하였다 하여, 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상책임이 발생하지 않는다고 볼 근거는 없는 점 등에 비추어 보면, 원고가 위와 같은 정보를 제공하지 않았다고 하더라도, 피고가 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절한 것에 정당한 사유가 있다고 할 수 없다"며 받아들이지 않았다.
다음은 손해배상책임의 범위.
김 판사는 "상가임대차법 제10조의4 제3항은 '임대인이 제1항을 위반한 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다'고 규정하고 있다"며 이 사건 건물의 임대차 종료 당시의 권리금 감정액이 30,333,290원을 피고의 권리금 회수기회 방해 행위로 인한 손해배상액으로 산정했다.
김 판사는 "피고는 원고에게 30,333,290원과 이에 대해 임대차 종료 다음날인 2022. 7. 15.부터 판결 선고일인 2023. 4. 4.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라"고 판결했다.
대법원 판결(2022다260586)에 따르면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다. 이지훈 변호사가 A씨를 대리했다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
