임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 임차주택의 양수인이 실거주하려는 경우에도 그 양수인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 판결이 뒤늦게 알려져 소개한다.

이 모씨는 2020년 7월 1일 임 모씨로부터 화성시에 있는 아파트를 3억 6,750만원에 매수하고, 같은 해 10월 19일 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 앞서 임씨는 석 모씨에게 2018. 12. 1. 이 아파트를 보증금 2억 1,000만원, 임대차 기간 2019. 1. 29.부터 2021. 1. 28.까지로 정하여 임대해 2019. 1. 29.부터 석씨가 이 아파트에 살고 있다. 

임씨는 임차인인 석씨에게 7월 19일 '아파트 매도계약이 지난 2020. 7. 1. 체결되었습니다. 매도계약은 2020. 11. 20. 완료됩니다. 신규 매수하시는 분은 이씨입니다. 매수인은 본 임대차계약(2021. 1. 28.) 종료 후에 직접 입주할 계획입니다'라는, 7월 30일 '아파트의 임대기간은 2021. 1. 28.까지로 발신일자 기준으로 잔여계약기간이 6개월 미만 남은 상황입니다. 상기 임대물건은 제3자에게 매도되어 새로운 매수인이 계약종료 후 직접 입주하여 사용코자하오니 임대기간이 만료되는 시점에 상기 임대물건을 임대차계약에 의거 원상복구하여 새로운 매수인에게 양도하여 주시기 바랍니다'라는 각 휴대전화 문자메시지를 보냈다.

그러자 석씨는 임씨에게 '아파트 임차인입니다. 아직 임대인이 임씨가 맞다면 계약갱신을 신청합니다'라는 휴대전화 문자메시지를 보내고, 이씨에게도 '갱신청구된 집이니 실거주는 2023. 1. 28.이 되어야 할 수 있다'는 취지의 휴대전화 문자메시지를 보냈다. 이에 이씨가 석씨에게 '아파트 임대기간 종료시 즉시 명도요구'라는 제목으로 두 차례에 걸쳐 내용증명 우편을 보내고, 석씨를 상대로 아파트를 인도하라는 소송(2021가단110)을 냈다.

수원지법 지창구 판사는 2021년 8월 24일 "피고는 원고에게 부동산을 인도하라"고 원고 승소 판결했다.

지 판사는 "임대인인 임씨가 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 해당하는 2020. 7. 30. 임차인인 피고에게 갱신거절의 통지를 한바, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약은 2021. 1. 28. 기간만료로 종료되었으므로, 피고는 원고에게 아파트를 인도할 의무가 있다"고 밝혔다. 당시 시행되던 구 주택임대차보호법에 따르면, 임대인이 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 할 수 있는 기간은 임대차기간이 끝나기 '6개월 전부터 1개월 전까지'였으며, 법이 개정되면서 이 기간은 '6개월 전 부터 2개월 전까지'로 바뀌었다.

석씨는 "임씨에게 계약갱신을 요구하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다"고 항변했다.

지 판사는 그러나 "2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차보호법(주택임대차법) 제6조의3 제1항 단서 및 제8호에 의하면 임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는바, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하면 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 위 규정에 의해 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 임차주택의 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에도 그 양수인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하다"고 지적하고, "이 사건 임대차계약의 임대인인 임씨가 피고에게 2020. 7. 19.과 2020. 7. 30. 두 차례에 걸쳐 아파트의 양수인이 될 원고가 아파트에 실제 거주할 것임을 알렸고, 2020. 10. 19. 아파트에 관한 소유권이전등기를 마침으로써 아파트의 양수인이 되었고 이로써 임대차계약의 임대인 지위를 승계한 것으로 간주된 원고가 피고에게 2020. 10. 30.과 2020. 12. 23. 두 차례에 걸쳐 피고의 계약갱신 요구를 거절한다고 통지한 사실은 앞서 본 것과 같으므로, 임대차계약은 원고의 적법한 계약갱신 거절에 의해 2021. 1. 28. 기간만료로 종료되었다 할 것이니, 이를 지적하는 원고의 재항변은 이유 있고, 결국 피고의 위 항변은 이유 없다"며 받아들이지 않았다.

지 판사는 또 "개정 주택임대차법 부칙 제2조 제2항에 의하면 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다고 규정하고 있는데, 이는 개정 주택임대차법 제6조의3 시행 전에 갱신을 거절하고 이에 따라 장차 임대차계약이 갱신되지 않을 것을 전제로 법률행위를 한 임대인의 신뢰를 보호하기 위한 것"이라며 "임씨가 2020. 7. 30. 피고에게 적법한 갱신거절의 통지를 하였음은 앞서 본 것과 같고, 이는 개정 주택임대차법 제6조의3의 시행일인 2020. 7. 31.보다 전의 시점이고, 또한 임씨는 장차 임대차계약이 갱신되지 않을 것을 전제로 2020. 7. 1. 원고에게 아파트를 매도하였다"며 "따라서 개정 주택임대차법 부칙 제2조 제2항의 유추적용에 의하더라도 개정 주택임대차법 제6조의3은 이 임대차계약에 적용되지 않는다고 봄이 타당하다"고 판시했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)