집주인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 경우 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않아도 된다는 판결이 나왔다. 실거주를 의심할 만한 사유가 있다는 점에 대하여는 임차인이 이를 입증해야 한다는 취지다.

서울중앙지법 김상근 판사는 12월 21일 서울 서초구에 있는 아파트를 B씨에게 임대했다가 실거주를 이유로 B씨의 계약갱신요구를 거절한 A씨가 "아파트를 인도하고, 계약만료일 다음 날인 2021. 1. 20.부터 인도일까지 약정 월차임 상당액인 월 300만원을 지급하라"며 B씨를 상대로 낸 소송(2021가단5013199)에서 이같이 판시, 원고 승소 판결했다. 홍나리 변호사가 원고를 대리했다.

A씨는 2016년 12월 이 아파트를 보증금 8억원, 월차임 240만원, 임대차기간 2017년 1월 20일부터 2년으로 정하여 B씨에게 임대했다. 두 사람은 2018년 11월 임대차보증금은 그대로 두면서 월차임을 300만원으로 증액하고, 임대차기간을 2021년 1월 19일까지로 연장하는 내용으로 위 임대차계약을 갱신하기로 합의했다. A씨는 계약기간 만료 4개월 전인 2020년 9월 말경부터 임대차계약 체결을 중개한 공인중개사를 통하여 B씨에게 '실거주를 목적으로 임대차계약을 갱신하지 않겠다'는 갱신거절의사를 표시했으나, 이러한 연락을 받은 B씨는 카카오톡으로 임대차계약 조건을 변경해서라도 임대차기간을 2년 정도 연장하고 싶다며 A씨에게 계약갱신을 요구했다. 그러나 A씨는 카카오톡, 내용증명 등을 통해 다시 실거주를 목적으로 한 갱신거절의사를 명확히 밝히고, B씨가 임대차기간 만료 후에도 집을 비워주지 않자 소송을 냈다.

B씨는 재판에서 "실거주 사유를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하려면 임대차계약 종료일 2개월 전까지 납득할만한 소명자료를 통하여 실거주 목적을 소명하여야 한다"고 주장했다.

김 판사는 그러나 "개정 주택임대차법 제6조의3 제1항 제8호에서 정한 실거주 목적의 사유는, 다른 계약갱신요구 거절 사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와는 달리, 그 사유 자체가 아직 발생하지 아니한 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 하고 있어 임차인 입장에서는 이를 용이하게 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어, 다른 계약갱신요구의 거절 사유와 동일한 정도의 판단기준 내지는 입증이 요구된다고 보기는 어렵다"고 지적하고, "임대인이 계약갱신요구를 거절할 당시 임대인이 내세운 갱신거절사유인 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되는 경우가 아닌 한 임대인으로서는 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 실거주 목적을 사유로 하여 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 이와 같이 임대인이 내세운 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 있다는 등의 특별한 사정이 존재한다는 점에 대하여는 임차인이 이를 주장 · 입증할 책임을 부담한다고 봄이 상당하다"고 밝혔다.

이어 "이 사건 임대차계약은 원고가 실거주 목적을 이유로 갱신거절 의사표시를 한 이상 피고의 계약갱신요구권 행사에도 불구하고 임대차기간은 연장되지 않았다고 봄이 상당하고, 피고가 제시하는 사정만으로는 원고의 실거주를 목적으로 하는 임대차계약의 갱신거절이 실제 거주하지 않을 것임에도 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기에 부족하다"며 "임대차계약은 2021. 1. 19. 기간만료로 인하여 적법하게 종료되었다"고 판시했다. 원고의 청구는 이유 있다는 것이다.

김 판사는 "(임차인의 계약갱신요구권을 도입한) 개정 주택임대차법은 부칙 제2조 제1항은 개정 주택임대차법 시행 당시(2020. 7. 31.) 존속중인 임대차에 대하여도 위 개정 규정을 적용하도록 규정하고 있으므로, 개정 주택임대차법 시행 전에 이미 갱신이 되어 존속중인 임대차계약의 경우에도 적용된다"며 "이 사건 임대차계약에도 임차인의 계약갱신요구권 행사에 관한 개정 주택임대차법 제6조의3 제1항, 제2항이 적용됨은 명백하다"고 밝혔다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)