지역주택조합원이 분양권을 양도한 후 투기과열지구로 지정되었더라도 분양권 매매는 유효하다는 판결이 나왔다. 분양권 양도 후 투기과열지구로 지정되었다고 주택법상 전매금지 규정을 위반했다고 보는 것은 투기과열지구 지정의 소급효를 인정하는 것이 되어 부당하다는 이유다.
A씨는 2017년 8월 4일 B씨로부터, 대구 수성구에 신축될 지역주택조합 아파트 1채(주택형 84㎡)에 관한 분양권을 2,500만원에 양도받고, B씨에게 매매대금 2,500만원에 B씨가 조합에 이미 납입한 분담금(계약금) 5,650만원을 더한 8,150만원을 지급했다. 이어 B씨 명의로 중도금 8,480만원을 조합에 지급했다. B씨는 이에 앞서 2016년 1월 이 아파트를 5억 6,500만원에 분양받기로 하는 내용의 조합가입계약을 지역주택조합과 체결하고 분담금 5,650만원을 납부했다.
그러나 B씨가 2018년 9월 A씨에게 '분양권 양도계약은 주택법과 동법 시행령 소정의 전매행위 제한 및 전매행위 제한기간의 강행규정을 위반한 계약으로서 무효이므로, 계약을 취소한다'는 취지의 내용증명을 보내자, A씨가 B씨를 상대로 조합원명의변경절차를 이행하라는 소송을 냈고, A씨가 1심에서 승소하자 B씨가 항소했다. A씨는 1심 선고 후 아파트가 준공되어 2021년 2월 B씨 앞으로 소유권보존등기가 이루어지자 항소심에서 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 것으로 청구취지를 교환적으로 변경했다.
이에 앞서 대구시 수성구는 2017년 9월 6일 주택법 제63조 제3항에 따라 투기과열지구로 지정됐다. 조합은 아파트를 신축하는 과정에서 세대수 축소 등 변동사항이 발생하자 설계를 변경, 2018년 3월 B씨와 조합가입계약상의 공급 목적물을 기존 호실에서 다른 호실(주택형 84㎡)로 변경하기로 하는 내용의 동의서를 작성했다. 이어 이 동의서에 따라 2018년 8월 2일 B씨와 조합원공급계약을 다시 체결하고 아파트가 준공되자 2021년 2월 B씨를 대위하여 B씨 명의로 변경된 호실 아파트에 관하여 소유권보존등기를 마쳐주었다.
항소심을 맡은 대구고법 민사1부(재판장 강동명 부장판사)는 5월 28일 "피고는 원고에게 변경된 호실 아파트에 관하여 분양권 양도계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라"고 원고 승소 판결했다.
재판부는 먼저 대법원 판결(2006다44401 등)을 인용, "수분양권을 매매목적물로 하는 매매계약의 주목적은 매수인으로 하여금 수분양권에 기한 목적물의 소유권을 취득하게 하는 데 있으므로, 수분양권을 매도한 자는 매수인으로 하여금 그 수분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 하여줄 의무가 있는바, 매수인 앞으로 수분양권자 명의변경이 이루어지지 않고 있는 사이에 매도인이 스스로 분양권을 행사하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 경우에는 매수인 앞으로 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨주는 방법 외에는 매매 목적을 달성하는 방법이 없으므로, 그 분양대금의 청산관계가 남아 있음은 별론으로 하고 매수인에게 목적물에 관한 소유권이전등기를 이행할 의무가 있다"고 밝혔다.
재판부는 "피고는 분양권 양도계약에 따라 원고에게 조합 아파트 기존 호실에 관한 조합원 명의변경절차를 이행할 의무가 있다 할 것이나, 조합의 설계 변경 및 그에 따른 조합과 피고 사이의 동의서 작성, 2018. 8. 2.자 조합원공급계약의 체결로 피고의 위 의무는 이행불능이 되었고, 그와 동일한 원인으로 피고가 위 호실과 같은 주택형, 같은 평수의 호실 아파트에 관한 조합원 지위를 취득하였으므로, 원고는 대상청구권을 행사하여 피고에게 이 아파트에 관한 조합원 명의변경절차의 이행을 구할 수 있다"고 전제하고, "그런데 원고가 조합의 주택건설대지 소유권 확보 지연, 피고의 비협조 등으로 이 아파트에 관한 조합원 명의변경절차를 마치지 못하고 있는 사이 피고 앞으로 아파트에 관한 소유권보존등기가 마쳐졌고, 현재로서는 피고가 원고 앞으로 아파트에 관한 소유권이전등기를 넘겨주는 방법 외에는 계약의 목적을 달성하는 방법이 없으므로, 피고는 원고에게, 분양대금 청산 문제는 별론으로 하고, 이 아파트에 관하여 분양권 양도계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 밝혔다.
B씨는 "원고와 맺은 분양권 양도계약은 효력규정인 주택법 64조 1항 1호 등을 위반하여 무효이고, 설령 위 규정이 단속규정이라 하더라도 원고와 피고가 통정하여 위 조항에 반하는 계약을 체결하였으므로 민법 103조에 따라 무효"라고 주장했다.
재판부는 그러나 "이 아파트가 위치한 대구 수성구는 분양권 양도계약이 체결된 이후인 2017. 9. 6.에서야 투기과열지구로 지정되었으므로, 이 계약은 투기과열지구에서의 분양권 전매행위를 금지하는 주택법 제64조 제1항 제1호를 위반한 것이라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 주택법 64조 1항은 투기과열지구 내 주택 분양권의 전매 및 전매의 알선 행위를 금지하고 있을 뿐, 해당 지역이 투기과열지구로 지정된 후 그 지정 전에 이미 적법하게 체결된 분양권 전매계약에 관하여 이행을 금지하는 규정을 두고 있지는 않는데, 분양권 양도계약 체결 이후 대구 수성구가 투기과열지구로 지정되었다는 사정을 들어 이 계약이 위 규정을 위반하였다고 보는 것은 투기과열지구 지정의 소급효를 인정하는 것이 되어 부당하다는 것이다.
재판부는 민법 103조 위반 여부에 대해서도, "당사자가 통정하여 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위가 될 수도 있는 것이기는 하나(대법원 93다2926 판결), ①분양권 양도계약 체결 당시 아파트가 위치한 대구광역시 수성구는 투기과열지구로 지정되지 아니한 상태였고 (B씨가 지역주택조합과 맺은) 조합가입계약이 조합원 자격 등의 양도를 허용하고 있어 원고와 피고는 분양권 양도계약의 주택법 제64조 제1항 위반 여부를 고려하지 못하였을 것인 점, ②분양권 양도계약의 계약서 특약사항 제3항에서 '명의변경가능일은 11월–12월경이며(조합사무소 통화 확인) 매도인은 명의변경서류 일체를 제공한다'고 규정하고 있는바, 원고와 피고는 관계법령에 따라 조합원 교체가 가능한 시기가 도래하면 그때 피고의 조합원 지위를 원고에게 이전하기로 합의하였던 것으로 보이는 점, ③달리 계약 체결 당시 원고와 피고가 주택 관련 법령을 위반하기로 통정하였다고 볼 만한 증거가 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 계약이 민법 제103조를 위반한 것이라고 볼 수는 없다"고 판시했다.
법무법인 범어가 1심부터 A씨를 대리했다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
