코로나19 사태로 매출이 90% 이상 감소했다면 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 판결이 나왔다.

의류와 액세서리 도소매업체인 A사는 2019년 5월 31일경 상가 관리업체인 B사로부터 서울 중구 명동에 있는 지하 1층, 지상 5층 규모의 상가건물 1층의 20평 점포를 임대기간 2019년 6월 1일부터 2022년 5월 31일까지, 보증금 2억 3,000만원, 월 차임 2,200만원(관리비와 부가가치세 별도)으로 정해 임차해 2019년 6월 20일부터 A사가 운영하는 프랜차이즈사업의 직영점으로 운영했으나, 코로나19 사태로 인하여 외국관광객 입국이 중단되면서 점포 매출이 90% 이상 감소, 2020년 들어 3월 10일까지 2020년 2개월분 임대료를 지급하고 그 뒤로는 지급하지 못하고 있다가 5월 21일부터 점포 영업을 중단했다. A사 점포의 월매출은 코로나19 사태 이전인 2019년 7월부터 같은해 12월까지는 8,900여만~5,700여만원에 이르렀으나, 2020년 1월은 3,000여만원, 한달 뒤인 2월에는 2,200여만원으로 추락하더니 같은해 3~5월에는 160여만~270여만원으로 2019년 대비 90% 이상 감소했다.

이에 A사가 B사에 '코로나19 사태라는 불가항력적인 외부사유가 발생하여 임대차계약을 해지하겠다'고 3차례에 걸쳐 내용증명을 보냈으나, B사가 마찬가지로 내용증명을 보내 계약해지통보를 수용할 수 없다고 회신하자 A사가 B사를 상대로 임대차계약이 해지되었다는 확인을 구하는 소송(2020가단5261441)을 냈다.

A사와 B사가 맺은 임대차계약에는 '당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다(13조 4항)'는 조건이 들어있었다. A사는 소 제기시에는 임대차계약이 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020년 7월 4일 해지되었음을 원인으로 하여 점포 인도와 상환으로 미지급 임대료를 공제한 나머지 임대보증금 1억 3,320만원의 지급을 구하다가, 청구취지와 청구원인을 변경해 임대차계약이 해지되었다는 확인만을 구하고, 나머지 보증금 반환청구는 모두 포기했다. A사는 2020년 12월 중순 점포의 내부시설물을 모두 철거하여 원상회복한 뒤 B사에 점포를 인도하여 주었다.

서울중앙지법 김상근 판사는 5월 25일 "임대차계약이 해지되었음을 확인한다"고 A사의 손을 들어주었다.

김 판사는 "(A사가 임차한) 점포는 H에 위치한 매장으로서 외국인 관광객을 통한 매출이 매출의 대부분을 차지하는 곳인데, 코로나19 사태로 인하여 해외입국자들의 입국이 제한되고 모든 해외입국자들에게 2주간의 격리를 의무화하는 정책이 시행되면서 해외여행객의 국내 입국자 수가 99% 이상 감소하고 코로나19 사태가 전 세계적으로 확산, 장기화됨에 따라, 매출이 90% 이상 감소하여 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 되었다"며 "코로나19 사태로 인하여 외국인관광객의 입국이 제한되면서 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 이 사건 임대차계약 제13조 제4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'에 해당한다고 봄이 상당하고, 설령 위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 경우 그와 같은 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다"고 판시했다.

김 판사는 "코로나19 사태가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원 · 피고는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었고, 그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련하여 원고에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없다"고 지적하고, "이 사건 임대차계약 제13조 제4항에 의하면, 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우에는 30일의 유예기간을 두고 계약을 해제 또는 해지할 수 있도록 규정하고 있는바, 위 규정도 사정변경의 원칙에 기초하여 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 하는 규정이라고 할 수 있다"고 덧붙였다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)