임차인이 기존 집주인에게 계약갱신요구권을 행사했다면 그 후 주택을 양수한 새 주인이 실거주를 하겠다고 해도 계약갱신을 거절할 수 없다는 판결이 나왔다. 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절은 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시의 임대인만 할 수 있다는 취지로, 주택임대차보호법 개정으로 신설된 임차인의 갱신요구권의 적용 범위에 대한 판결이어 주목된다.

수원지법 유현정 판사는 3월 11일 A씨 등 주택을 공동 구입한 새 집주인 2명이 "주택을 인도하라"며 임차인 B씨를 상대로 낸 소송(2020가단569230)에서 이같이 판시, 원고들의 청구를 기각했다.

A씨 등 2명은 2020년 8월 11일 전 집주인 C씨와 주택 매매계약을 체결하고, 10월 23일과 11월 13일 두 번에 걸쳐 B씨에게 '임대차기간 만기가 되면 이사할 것이라는 의사를 통지하였고, 원고들이 실제 거주할 것이므로 B씨의 계약 갱신청구를 거절한다'는 취지로 B씨에게 내용증명을 보낸 뒤 소송을 냈다. A씨 등은 2020년 11월 12일 주택에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 

이에 앞서 C씨로부터 임대차보증금 3억 500만원, 기간 2019년 2월 22일부터 2021년 2월 21일까지로 정하여 주택을 임차한 B씨는, 원고들이 매매계약을 체결한 후인 2020년 9월 20일 C씨에게 '알아보니 전세계약갱신청구가 가능하다고 한다. 형편이 여의치 않아 전세계약 연장했으면 한다'고 문자를 보냈고, C씨는 '매매계약이 되어서…새 주인과의 관계이다. 매수인(원고들)이 세입자분(피고)이 안 나간다고 하니 많이 당황스러워 한다. 아까 말한대로 계약 체결하고 저녁에 전화드릴 때 만기 전에 집을 알아보신다고 하셔서 나가시는 줄 알고 있었는데, 매수인이 꼭 이사오셔야 하는 형편인가 보다. 다시 한번 생각해달라'고 답문을 보냈다. 이에 B씨는 다시 '사정은 이해하지만 저희도 사정이 아주 어렵다. 그래서 계약갱신청구권을 행사한 것이다'라고 문자를 보냈다.

재판에서는 A씨 등이 B씨의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차보호법에 신설된 제6조의3 1항은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다"고 규정하고, 8호에서 '임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'를 들고 있다.

유 판사는 "임대인의 계약갱신 거절 사유는 임대차보호법 제6조의2 제1항 단서의 각 호에 기재되어 있고, 위 8호에서 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'를 규정하고 있는데, 위 8호를 제외한 나머지 각 호의 경우는 임차인의 차임 연체나 부정행위 등 임차인 측의 사정 또는 임대차목적물 자체의 안전사고 우려나 임대차계약 체결 당시부터의 철거 · 재건축 계획 등이 고지된 경우 등이나, 반면 임대인의 실제 거주 사유는 임차인 측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유이고 임차목적물이 매도되어 새로운 임대인이 실제 거주하는 경우는 더욱 그러하다"고 지적하고, "임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다"고 밝혔다.

이어 "이 사건의 경우 피고는 원고들이 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사하였고, 당시의 임대인인 C에게는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하였다"며 "따라서 이 사건 임대차계약은 피고의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었다 할 것이고, 그 후에 임차목적물을 양수한 원고들은 자신들의 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 없다"고 판시했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)