Q: 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
A: 행사할 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다. 따라서 연장계약 · 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

지난 7월 31일부터 시행되고 있는 개정 주택임대차보호법과 관련, 정부가 새로 도입된 제도에 대한 이해를 돕기 위해 「2020.7.31. 개정 주택임대차보호법 해설집」을 발간 · 배포했다. 주요 민원사례에 대한 FAQ, 임대차 관련 상담 및 문의방법, 분쟁조정제도 안내 등의 내용을 담아 실용적인 가치가 높아 보인다. 특히 개정법 시행 이후 서울시, 경기도, 법률구조공단, LH, 한국감정원 등 기관별로 접수된 민원사례도 유형별로 정리되어 실렸다.

해설집의 전자파일 자료는 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr, 정책자료→정책정보), 법무부 누리집(http://www.moj.go.kr, 법무정책서비스→법무/검찰→주택임대차법령정보→자료실)에서 확인이 가능하다.

주요 Q&A를 요약해 소개한다.

Q: 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거 주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 되는지?
A: 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. 다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

Q: 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하는지?
A: 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실 거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보 호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다. 제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다. 다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

Q: 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한지?
A: 불가능합니다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상 으로 보기 어렵기 때문입니다

Q: 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인지?
A: 그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

Q: 전월세 전환계약갱신요구권 행사 시 전세→월세 전환이 가능한지?
A: 개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인의 동의가 없는 한 곤란합니다. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정이 적용됩니다. 즉, 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 '10%'와 '기준금리(現 0.5%)+3.5%' 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정됩니다.

리걸타임즈 이은재 기자(eunjae@legaltimes.co.kr)