정부가 개정 주택임대차보호법 시행 이후 늘어날 것으로 예상되는 전세의 월세 전환과 관련, 법정 월차임 전환율을 현 4%에서 2.5%로 하향 조정하는 내용으로 주택임대차보호법 시행령을 개정하기로 했다. 법정 월차임 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용되는 산정율로, 임대차 계약기간 내 또는 계약갱신 시 적용된다. 그러나 최근의 저금리 기조에도 불구하고 법정 월차임 전환율이 '기준금리+3.5%'로 고정되어 있어, 1년 만기 정기예금 등의 타 원금보장 투자상품의 수익률(1% 중후반)에 비해 과대평가되어 있는 측면이 있다는 게 정부의 판단이다. 또 시중 전세대출 금리(2%대)와 비교해도 월차임 전환율이 과도하게 높아, 임차인이 전세로 거주하는 경우보다 월세로 거주하는 경우의 주거비 부담이 커지게 되는 결과가 초래된다는 것.

주택임대차보호법 시행령 개정 추진

법무부는 특히 "이번 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권이 도입됨에 따라 계약갱신 시 임대인과 임차인 간 합의로 전세→월세 전환사례가 있을 수 있으므로, 임차인의 주거비 부담완화 차원에서 법정 월차임 전환율을 하향 조정할 필요가 있다"고 지적하고, "다만, 주택을 임대하는 경우 임대인이 부담하는 유지보수 비용, 임대료 체납리스크, 임대용 주택 매입을 위한 주담대 금리 등 임대인의 기회비용도 균형감 있게 고려할 필요가 있다"고 설명했다. 이에 현재의 '기준금리+3.5%'로 되어 있는 법정 월차임 전환율 산정공식을 '기준금리+2%'로 조정하여 법정 월차임 전환율을 2.5% 수준으로 운영하고자 하기로 했다는 것이다.

정부는 이와 함께 개정법 시행 이후 늘어날 분쟁의 원만한 해결을 위해 현재 6개소인 분쟁조정위원회를 18개소로 확대하고, 허위의 갱신거절 방지를 위한 임대차 정보열람권도 확대하기로 했다.

지난 7월 31일 시행된 개정 주택임대차보호법에 따르면, 임대인과 임차인 간 갈등을 신속히 해결하기 위해 분쟁조정위원회 운영기관으로 법률구조공단 외에 LH와 한국감정원이 신규로 추가되었다. 이어 시행령 개정을 통해 LH와 한국감정원이 운영하는 분쟁조정위원회 12곳의 위치 및 관할 범위를 신규로 추가하고, 향후 지역별 분쟁조정 수요 및 운영현황을 고려하여 분쟁조정위 설치 지역 및 관할을 추가한다는 계획이다. 정부는 인구 50만 이상 도시에 최소 1곳 이상의 분쟁조정위를 운영, 40여 곳에 분쟁조정위를 운영하는 것을 목표로 삼고 있다.

임대차 정보열람권 확대는 임대인이 직접거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하고, 제3자에게 임대하는 것을 막기 위해 개정법에 도입된 법정 손해배상책임제도와 관련된 것으로, 시행령이 개정되면 임차인이 퇴거한 이후에도 해당 주택의 임대차정보 현황을 열람할 수 있게 된다. 현재는 주택임대차보호법 시행령 6조에서 정보열람권을 규정하고, 현 임차인 ‧ 임대인, 해당 주택의 소유자, 근저당권자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등으로 대상을 제한하고 있으나, 여기에 임대인의 실제 거주를 사유로 계약갱신이 거절된 임차인을 포함시키려는 것이다.

법무부는 주택임대차보호법 시행령 개정은 8월말 입법예고에 착수하여 10월 중 시행을 목표로 조속한 입법절차를 진행할 예정이라고 밝혔다.

지난 7월 31일 개정되어 31일부터 시행된 개정 주택임대차보호법에선 계약갱신청구권 및 전월세상한제가 새로 도입되었다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 연장되었다. 또 계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되었다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)