건물(주택, 점포)임대차계약이 종료되면 임대인으로서는 임차인이 점유하고 있던 부분을 명도받아야 하는데, 임차인이 자진해서 명도하지 않으면 '명도소송'이라는 재판을 통해 판결을 받아 집행을 하게 된다.

명도집행과정에서 임차인이 아닌 사람이 사업자등록을 하고 있거나 주민등록을 하고 있는 경우에 그 사람은 집행절차에서 어떻게 처리될까?

즉, 임차인과는 별개의 점유자로 인정되어서 임차인에 대한 판결만으로는 집행이 가능하지 않은 것일까?

아니면, 그대로 집행될 수 있는 여지도 있는 것일까?

법원의 실무는 다음과 같다.

필자의 경험으로 볼 때 법원집행실무상 사업자등록자와 주민등록자는 다소 다르게 처리되고 있다고 본다.

집행실무상 명도판결에 표시된 피고(집행채무자)가 아닌 다른 사람이 집행당시 집행장소에 이미 사업자등록을 하고 있다면, 집행채무자와는 별개의 점유자로 판단하여 집행을 하지 않는 것이 일반적이다.

따라서 이 경우에는 새로운 판결을 받거나, 아니면 승계집행문을 받아야만 그 사업자등록자에 대한 집행이 가능하게 된다.

반면 주민등록자의 경우에는 별개의 점유자로 보기 보다는 집행채무자의 점유보조자 정도로 인식하는 경향이 강하다.

따라서 주민등록자가 자신의 독자적인 점유사실을 분명하게 입증하지 못하면 집행채무자에 대한 채무명의(판결 등)만으로 주민등록자에 대해서도 그대로 집행되어 버리는 경우가 많다.

그렇다면 사업자등록 문제는 건물명도문제와 관련해서 아주 중요할 수 있는데, 일선 세무서의 업무처리는 혼선을 빚고 있다.

임차인 입장에서 명도집행을 방해하기 위해서는 임차인이 아닌 다른 사람 명의의 사업자등록을 추가로 해 둘 필요가 있다.

문제는 임대인의 허락없이도 임차인 아닌 사람 앞으로 사업자등록이 될 수 있다는 점이다.



다른 사람 앞으로 사업자등록을 만들기 위해 많이 이용되는 방법은 허위전차인을 내세워 임차인과 전차인간의 전대차계약서를 작성하고, 이 전대차계약서를 세무서에 제출하여 전차인명의의 사업자등록을 하는 것이다.

이 과정에서 전대차계약서에 기한 사업자등록신청을 수리할지 반려할 지에 대한 기준이 일선 세무서마다 다르다는 것이 문제점이다.

어떤 세무서에서는 전대차계약서에 임대인의 동의를 받아올 것을 요구하고 있는 반면, 다른 세무서에서는 임대인의 동의여부를 확인하지 않고 바로 사업자등록신청을 처리해주고 있다.

필자가 판단하기에는 전대차계약서를 근거로 한 사업자등록신청에 대해서는 전대차계약에 대한 임대인의 동의여부를 세무서에서 반드시 확인하는 것이 타당할 것으로 보인다.

부가가치세법 시행령 7조 2항에는 사업자등록신청을 함에 있어 임대차계약서 사본을 첨부하여 제출하도록 하고 있는데, 이는 사업자등록을 신청하는 사람이 해당 사업자등록 소재지에 적법한 사용권한을 가지고 있는지를 심사하도록 하는 것이 목적이다.

민법상 전대차계약에 대해 임대인이 동의하지 않으면 전대차계약은 전대인과 전차인간의 관계에서 유효한 것은 별론으로 하더라도 임대인에 대해서는 효력이 없다.

임대인과의 관계에서 전차인이 해당 임대차부분을 적법하게 사용할 수 있는 권한이 없는 것이다.

사업자등록을 신청하는 전차인이 해당 사업자등록 신청장소에 적법한 사용권한을 가지는지 여부를 확인하기 위해서는 임대인의 동의가 있었는지가 반드시 조사되어져야 한다고 본다.

임대인의 동의없이 임차인 마음대로 사업자등록을 남발하여 그로 인해 발생하는 건물명도과정에서의 폐해와 임대인의 정신적, 경제적 고통은 이루 말할 수 없다.

전대차계약서에 기한 사업자등록신청과 관련해서 발생하고 있는 일선 세무서의 혼선은 반드시 시정되어져야 할 필요가 있다고 본다.



◇최광석 변호사는 서울대 법대 출신으로 서울중앙지법 조정위원으로 있으며, 특히 부동산 관련 분쟁을 많이 다루고 있습니다.

본지 편집위원(lawgate87@hotmail.com)