아파트 단지 상가에 입점해 영업하고 있는 상인들은 상가 후면의 지상주차장만 쓸 수 있고, 입주민용 지하주차장은 쓸 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 이 아파트의 집합건축물대장이나 상가의 분양계약서 · 건축물대장에는 객관적인 용도 등에 비추어 해당 지하주차장을 일부 구분소유자만의 공용에 제공된 '일부공용부분'으로 보았기 때문이다.
대법원 제3부(주심 김재형 대법관)는 1월 13일 창원시 의창구에 있는 A아파트의 상가 상인 29명이 "지하주차장 등에 대한 이용 방해행위를 금지하고, 위자료 각 300만원씩을 지급하라"며 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 소송의 상고심(2020다278156)에서 이같이 판시, 원고들의 청구를 기각한 원심을 확정했다. 법무법인 다율이 1심부터 입주자대표회의를 대리했다.
아파트 주민과 상가 측의 갈등은 입주자대표회의가 상가 측의 지하주차장 사용을 막으면서 시작됐다. 아파트 10개동(1,036세대)과 상가 1개동, 관리사무소, 주민공동시설, 경로당, 보육시설 등으로 구성된 A아파트 단지에는 지하 2층 규모로 1,650대의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장이 있고, 상가의 후면에 16대의 자동차를 주차할 수 있는 지상주차장이 있다. 지하주차장의 자동차 진출입로는 아파트 단지의 정문과 후문 2곳에 설치되어 있고 후문은 진입이 제한되고 진출만 가능하다. 입주자대표회의는 지하주차장 진출입로에 자동차 번호판을 인식할 수 있는 차단기를 설치하고 사전에 번호를 등록한 입주자와 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입하도록 하고, 원고들을 포함해 상가에 입점한 상인이나 고객 등의 자동차 출입을 제한했다. 반면 지상주차장은 아파트 단지 정문 옆에 상가로 연결된 진출입로를 통해 누구나 이용할 수 있다. 원고들은 "상가에 입점하여 영업하고 있는 상인들도 상가의 구분소유자이거나 구분소유자와 임대차계약을 체결한 임차인으로서 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권리를 가진다"며 지하주차장 이용 허용을 요구하는 소송을 냈다.
쟁점은 아파트의 공용부분인 지하주차장이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)상 구분소유자 전원의 공용에 제공된 '전체공용부분'인지 아니면 일부 구분소유자만의 공용에 제공된 '일부공용부분'인지 여부.
1심과 항소심 재판부가 "지하주차장은 아파트의 구분소유자들만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분에 해당한다"며 원고들의 청구를 기각하자 원고들이 상고했다.
대법원도 같은 판단을 내렸다.
대법원은 먼저 "집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다(집합건물법 제3조, 제10조 제1항)"고 전제하고, "건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고, 그렇지 않다면 건물의 구조 · 용도 · 이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합하여 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단하여야 한다"고 밝혔다. 대법원은 또 "이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다"고 밝혔다.
대법원은 이어 "지하주차장이 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되는 일부공용부분이라고 보아 원고의 청구를 배척한 원심은 정당하다"고 판시했다.
대법원은 이렇게 판단하는 이유로, (이 사건) 상가는 아파트 단지의 대로변에 위치하고 단지의 부속상가로 건축되었으나, 아파트 10개동과 상가는 별개의 건물로 신축 · 분양되고 구조나 외관상 분리 · 독립되어 있으며 기능과 용도가 다르고, 지하주차장은 구조에 따른 객관적 용도에 비추어 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되고 있다고 밝혔다. 또 지하주차장은 아파트 단지 정문의 출입구로만 들어갈 수 있고 차단기가 설치되어 아파트 입주민과 방문자만 출입할 수 있으나, 지상주차장은 누구나 이용할 수 있으며, 지하주차장에는 아파트 10개동의 승강기로 직접 연결되는 출입문이 있고 출입문에는 해당 아파트 동의 입주민만 들어갈 수 있는 출입통제장치가 있으나, 지하주차장과 상가는 직접 연결되어 있지 않다고 밝혔다.
대법원은 또 "아파트 구분소유자는 지하주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례하여 분할 · 산출한 면적을 공용부분으로 분양받았고, 아파트의 집합건축물대장에는 지하주차장에 대해 아파트 구분소유자만이 공유하고 위와 같이 분양받은 면적이 공용부분 면적으로 기재되어 있으며, 이러한 공용부분 면적을 계산할 때 상가의 연면적은 고려되지 않은 반면 상가의 분양계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 공용부분으로 기재되어 있지 않다"며 "지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로, 대지사용권이 있다고 하여 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아니다"고 덧붙였다.
한편 쓰레기 및 재활용품 보관시설에 대한 원고들의 이용 청구는 1심부터 인용되어 그대로 확정되었다. 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권한을 가지므로, 상가의 구분소유자들은 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권한을 가지며, 쓰레기 및 재활용품 보관시설은 모두 이 대지 위에 위치하고 있기 때문이다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
