[민사] '아들에게 커피전문점 하게 하겠다'며 상가 임대차 갱신 거절…임차인에 권리금 배상하라
[민사] '아들에게 커피전문점 하게 하겠다'며 상가 임대차 갱신 거절…임차인에 권리금 배상하라
  • 기사출고 2019.07.14 20:21
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[대법] "새 임차인 주선 안 했어도 권리금 보호해야"

상가 임대차 기간이 끝나가자 임대인이 "아들이 커피전문점을 할 것"이라며 더 이상 갱신하려 들지 않을 경우 임차인이 권리금을 회수할 수 있을까.

대법원 제2부(주심 노정희 대법관)는 7월 4일 상가 임차인 한 모씨가 "신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못했으니 권리금 상당의 손해배상금 3900만원을 지급하라"며 임대인 박 모씨를 상대로 낸 소송의 상고심(2018다284226)에서 한씨의 청구를 기각한 원심을 깨고, 원고 승소 취지로 사건을 수원지법으로 되돌려보냈다. 대법원은 특히 판결에서 "임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다"고 판시, 상가 임차인 보호에 한 걸음 더 나아간 입장을 취했다.

상가건물 임대차보호법 10조의4 1항은 "임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다"라고 규정하면서 각 호의 사유 중 하나로 '그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(4호)'를 들고 있다. 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 3항).

문제는 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에도 권리금 상당의 손해배상을 받으려면 임차인이 신규임차인을 주선해야 하는지 여부.

대법원은 "이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하고, 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 10조의4 1항 4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다"고 지적하고, "따라서 임차인은 같은 조 3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다"고 밝혔다. 또 "임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다"고 덧붙였다.

한씨는 2008년경 부동산 분양회사로부터 상가를 임차해 커피전문점을 운영하다가 2012년 11월 이 상가를 매수한 박씨와 임대차기간을 2015년 11월 30일까지, 임대차보증금 7200만원, 차임 월 220만원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결했다. 박씨는 임대차기간 만료일이 도래하자 한씨를 상대로 상가를 인도하라는 소송을 냈으나, 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 2016년 11월 30일까지 임대차기간이 연장되었다는 이유로 2016년 7월 "한씨는 2016년 11월 30일이 도래하면 박씨에게 상가를 인도하라"는 판결이 선고되어 확정되었다. 박씨는 이후 2016년 10월 초 한씨에게 "상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다"는 취지로 말했다. 이에 한씨가 박씨에게 "내가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 내가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016년 10월 20일까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 신규임차인을 주선하겠다"는 취지의 내용증명 우편을 보내자, 박씨는 10월 21일 한씨에게 "나는 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다"는 취지의 답변서를 발송했다.

한씨는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6000만원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행했으나 박씨가 이와 같이 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 박씨에게 "상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 신규임차인을 주선하지 아니하고 임대차기간 만료일인 2016년 11월 30일 상가를 인도하겠다"는 취지의 내용증명 우편을 발송했다. 한씨는 2016년 11월 30일 박씨에게 상가를 인도하였고, 박씨는 20일 후인 12월 10일 이 상가에 커피전문점을 개업했다.

대법원은 "피고가 원고에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다"고 지적하고, "그런데도 이와 달리 원고가 피고에게 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고, 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단한 원심에는 상가임대차법 10조의4 1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다"고 판시했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)