상가건물 임대차보호법(상가임대차법)의 권리금 회수기회 보호규정은 이 규정의 시행일인 2015년 5월 13일 현재 이미 종료된 상가임대차에는 유추 적용될 수 없다는 판결이 나왔다. 상가임대차법 10조의 4 1항은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다'고 규정하고 있다.
대구고법 민사1부(재판장 진성철 부장판사)는 최근 대구 중구에 있는 상가건물을 빌려 약국을 운영해온 A씨가 "권리금회수 방해로 인한 손해를 배상하라"며 건물주 B씨를 상대로 낸 소송의 항소심(2017나21191)에서 A씨의 청구를 기각했다.
A씨는 2009년 9월 건물주 B씨와 대구 중구에 있는 상가건물을 임대차보증금 2억원, 월 차임 660만원(부가가치세 포함), 임대기간은 상가건물의 인도일부터 3년(A씨가 원할 경우 2년 연장 가능)으로 정하여 임대차계약을 체결하고 2013년 5월 3일 B씨와 동일한 조건으로 2015년 5월 3일까지 2년간 임대하는 계약을 구두로 체결해 계속해서 이 건물에서 약국을 운영했다.
A씨는 임대차보증금 2억원 외에 계약서에 기재하지 않고 1억원을 추가로 B씨에게 지급했으며, 종전 임차인이 임차기간 종료 후에도 이 상가건물을 계속 점유하며 인도하지 않자 2010년 4월 종전 임차인에게 권리금 명목으로 7000만원을 지급한 다음, 2010년 5월 3일 종전 임차인으로부터 상가건물을 인도받아 약국을 운영했다.
A씨는 임대차 종료 1년쯤 남은 2014년 4월 또는 5월경 이 상가건물에서 운영하던 약국의 영업권을 권리금 4억 8000만원을 받고 약사인 C씨에게 양도하려고 협상을 하였으나, B씨가 C씨와 사이에 임대차계약을 체결할 것을 거절하는 바람에 협상은 결렬되었다. 그대신 A씨는 2015년 2월경 B씨로부터, 약사인 B씨의 배우자가 상가건물에서 직접 약국을 운영할 예정이니 임대차기간인 2015년 5월 3일까지 상가건물을 반환하라는 요구와 함께 B씨가 A씨에게 권리금 명목으로 7000만원을 지급할 의사가 있다는 말을 들었으나, 권리금 액수가 적다는 이유로 B씨의 요구를 거절했다. A씨는 2015년 3월경부터 거제시에 있는 상가건물을 임차하여 그곳에서 약국을 운영하는 대신 이 상가건물에서 하던 약국 영업은 폐업했다.
A씨는 2015년 4월 2일 B씨에게 보증금 2억원 이외에 부당이득금 명목으로 2억 2000만원을 지급해 주지 않으면 임대한 상가건물을 반환하지 않겠다고 통지하였고, B씨는 4월 27일 A씨에게 보증금 2억원에서 미지급된 차임 등을 공제한 잔액을 지급받음과 동시에 상가건물을 인도해 달라는 통지를 하였다. 그러나 A씨는 4월 30일 다시 B씨에게, 임대차계약 당시 보증금과 별도로 지급한 1억원과 전 임차인에게 지급한 권리금 7000만원의 합계 1억 7000만원을 지급받음과 동시에 상가건물을 인도하겠다고 통지했다.
A씨는 6월 4일과 12일 B씨에게 보증금 2억원, 차임 월 1500만원, 권리금 3억 5000만원을 지급할 의사가 있는 새 임차인이 있다고 통지하였으며, 이 상가건물의 2015. 4. 30.자 기준 권리금 감정평가액은 251,087,000원이다.
B씨는 임대차기간 종료 8일 후인 2015년 5월 11일 A씨를 상대로 부동산명도단행가처분 신청을 냈고, 법원은 'B씨가 8000만원을 현금으로 공탁하는 것을 조건으로, A씨는 B씨에게 상가건물을 인도하라'는 결정을 했다. B씨는 한 달 후인 6월 2일 임대차보증금 반환 명목으로 피공탁자를 A씨로 하여 두 차례에 걸쳐 2억원을 공탁했고, A씨는 20여일이 지난 6월 26일 B씨에게 상가건물을 인도했다. 이어 A씨가 "B씨에게 권리금의 반환 또는 새로운 임차인을 통한 권리금 회수에 협조할 것을 요청했으나, B씨가 이를 거절하는 바람에 권리금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"며 권리금 감정평가액인 2억 5100여만원의 배상을 요구하는 소송을 냈다. 1심 재판부가 "피고는 원고에게 2억 5100여만원을 지급하라"고 원고 전부승소 판결을 내렸으나, B씨가 항소해 열린 항소심에선 정반대의 결과가 나왔다.
항소심 재판부는 "①원고와 피고가 약정한 임대차기간은 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 10조의4 규정의 시행일(2015. 5. 13.) 전인 2015. 5. 3.에 이미 종료된 점, ②이 사건 임대차 보증금액(월 차임 환산액을 포함한 금액)은 상가임대차법 2조 1항, 구 상가임대차법 시행령 2조 1항 3호의 규정에 의한 보증금액을 초과하므로, 2015. 5. 13. 현재 원고가 임대차보증금을 반환받지 않았더라도 임대차 관계가 존속하는 것으로 볼 수 없는 점을 종합하면, 이 사건 임대차는 2015. 5. 13. 현재 존속 중인 임대차에 해당하지 아니한다고 할 것이고, 따라서 권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 10조의4 규정은 이 사건 임대차에 적용되지 아니하므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 살필 것 없이 이유 없다"고 판단했다. 상가임대차법 부칙(제13284호, 2015. 5. 13. 시행) 3조는 (권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례)인 10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다고 규정하고 있다. 재판부에 따르면, 상가임대차법 2조 2항 등에 의하여 A씨가 지급한 월 차임 660만원을 보증금액으로 환산하면 6억 6000만원이므로, 이 환산액을 합산하면 임대차의 보증금액은 8억 6000만원이 되는데, 이는 상가임대차법 2조 1항 등에 의한 대구광역시의 보증금액 2억 4000만원을 초과한다.
A씨는 상가건물 임대차보호법 10조의4 규정의 유추적용을 주장했다.
재판부는 그러나 ①헌법 13조의 규정에 의하면, 모든 국민은 소급입법에 의하여 재산권을 박탈당하지 아니하는 점, ②권리금 회수기회 보호에 관한 상가임대차법 10조의4 규정은 2015. 5. 13. 신설 및 시행된 것으로 임대인의 상가건물에 관한 재산권을 제한함과 동시에 임대인에게 새로운 의무를 부과하는 것인 점, ③시행일(2015. 5. 13.) 현재 이미 종료된 임대차에 상가임대차법 10조의4 규정을 유추 적용할 경우 임대인의 재산권을 소급하여 제한하는 결과가 되는 점 등에 비추어 볼 때, "상가임대차법 10조의4 규정은 상가임대차법 10조의4 규정의 시행일(2015. 5. 13.) 현재 이미 종료된 이 사건 임대차에는 유추 적용될 수 없다"며 받아들이지 않았다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
