상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 10조 4항은 "임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"고 정해 묵시적 갱신을 규정하고, 같은 조 5항은 "4항의 경우(즉, 임대인이 갱신거절의 통지 등을 하지 않아 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우) 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다"고 규정하고 있다.

그러면 상가 임차인이 임대차기간 만료 하루 전 임대인에게 갱신거절을 통지한 경우 임대차계약 종료일을 언제로 보아야 할까.

임차인은, 임차인이 임대차계약의 갱신거절 통지를 할 수 있는 시기에 제한이 없으므로 임대차기간의 만료일에 임대차기간의 만료료 임대차계약이 종료되었다고 주장한 반면, 임대인은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월 후 임대차계약이 종료된다며 임대차보증금에서 이때까지의 차임과 미납관리비 등의 공제를 주장했다.  

임차인 A는 2018. 12. 24. B로부터 인천 남동구에 있는 점포를 임대차기간 2018. 12. 31.부터 2020. 12. 30.까지, 임대차보증금 30,000,000원, 차임 매월 1,800,000원으로 정하여 임차하였으며, 2020. 12. 29. B에게 임대차계약의 갱신을 거절한다는 통지를 했다.

대법원 제1부(주심 김선수 대법관)는 6월 27일 임차인 A가 보증금 3천만원을 돌려달라며 임대인 B를 상대로 낸 소송의 상고심(2023다307024)에서 묵시적 갱신이 인정되지 않고(묵시적으로 갱신된 경우가 아니므로) 기존 임대차기간의 만료일인 2020. 12. 30.에 임대차계약이 종료되었다고 판시, 3개월 후 계약이 종료된다며 3개월간의 차임과 관리비 등의 공제를 인정한 원심을 깨고 사건을 수원지법으로 되돌려보냈다.

대법원은 "상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 '임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'라고 정하여 임차인의 계약갱신 요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았고, 상가임대차법 제10조 제4항은 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다"며 "상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다"고 밝혔다.

대법원은 또 "상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다"며 "상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다"고 밝혔다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)