수천만원의 월세를 내지 못한 상가 세입자가 코로나 팬데믹 기간 6개월 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않는 상가건물 임대차보호법의 특례규정을 적용받아 강제집행의 위험에서 벗어났다.
A씨는 2018년 7월 서울 서초구에 있는 B씨 소유의 상가건물 중 일부를 보증금 1,575만원, 월 차임 262만5,000원(부가세 별도), 관리비 100만원에 임차했는데, 이후 A씨가 차임을 연체하자 B씨가 임대차계약 해지를 주장하며 같은해 10월 A씨를 상대로 건물명도소송을 냈다. 상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 규정하고 있다.
해당 명도소송은 2019년 3월 당사자 간 조정이 성립되어 마무리되었다. 조정 조항에는 차임과 관리비 연체액 합계액이 3개월분에 달하면 임대차계약이 자동 해지된다는 내용이 담겼다. 임대차계약이 해지될 경우 해지일로부터 1개월 이내에 임대인에게 상가를 인도한다는 내용도 포함되었다. A와 B씨는 2020년 7월 임대차계약을 갱신하면서 보증금 1,700만원, 월 차임 280만원, 관리비 100만원으로 정했다.
그러나 A씨가 조정 성립 이후에도 차임을 연체하자, B씨는 '차임 연체액이 3개월분에 달했으므로 임대차계약은 조정조항에 따라 자동해지되었다'고 주장하며 건물명도 강제집행을 시도했다.
A씨는 이에 맞서 B씨를 상대로 강제집행에 대한 청구이의 소송을 내며 상가임대차법 10조의9 조항이 적용되어야 한다고 주장했다. 상가임대차법 10조의9는 "임차인이 2020년 9월 29일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 10조의8 등의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다"고 규정하고 있다. 코로나19 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감한 실정을 고려, 특례기간의 차임 연체를 이유로 한 임대인의 계약 해지 등 일부 권리의 행사를 제한함으로써 임차인을 구제하기 위해 신설된 임시 특례규정이다.
실제로 A씨가 밀린 차임과 관리비 중 6개월의 특례기간을 제외한 나머지 금액은 3개월분에 달하지 않았다. 1심 변론종결일 무렵인 2021년 9월경 B씨가 연체 차임액으로 자인한 36,714,100원 중 특례기간의 연체액 24,556,080원을 제외한 연체액은 12,158,020원으로, 3개월분의 차임과 관리비인 1,254만원에 미치지 못했다.
1심 재판부는 "조정조서에서 정한 실권사유가 발생하였다고 볼 수 없다"며 강제집행을 불허한다고 판결했다.
이에 B씨가 항소했으나, 항소심 재판부도 "상가임대차법 제10조의9의 입법 취지를 고려하면 이 사건 조정조항의 해석에 있어서도 6개월 기간 동안의 차임연체액은 계약해지의 사유가 되지 아니한다고 보는 것이 타당하다"며 항소를 기각했다.
B씨는 "이 사건 임대차에는 연체차임에 대하여 지연손해금이 가산되도록 되어 있고, 지연손해금까지 포함하여 계산할 경우 원고의 차임연체액이 3개월분을 초과한다"고 주장했으나, 항소심 재판부는 "상가임대차법 제10조의8은 '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'라고 규정하고 있고, 이에 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없는바(상가임대차법 제15조), 차임 연체와 해지에 관한 규정을 적용함에 있어 피고 주장과 같이 지연손해금까지 포함하여 차임연체액을 계산할 경우 강행규정인 상가임대차법 제10조의8을 위반하게 된다"며 받아들이지 않았다.
대법원 제2부(주심 천대엽 대법관)도 4월 13일 "원심의 판단에 상가임대차법 제10조의9의 적용에 대한 판단누락 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다"며 B씨의 상고를 기각, 원심을 확정했다(2022다309337).
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
