[부동산] "미등록 중개보조원에 업무 맡긴 공인중개사, 임대차 보증금 미회수 사고에 절반씩 책임"
[부동산] "미등록 중개보조원에 업무 맡긴 공인중개사, 임대차 보증금 미회수 사고에 절반씩 책임"
  • 기사출고 2023.01.06 15:17
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[중앙지법] "중개수수료 중개보조원이 받고 사무실 비용 월 50만원씩 부담"

개업공인중개사가 부동산 중개업무 대부분을 미등록 중개보조원에게 맡기고 이 미등록 중개보조원으로부터 매달 고정 금액만 사무실 부담금으로 받았다가 다가구주택 임차인이 보증금을 한 푼도 회수하지 못하는 일이 발생했다. 법원은 공인중개사와 미등록 중개보조인이 50%씩 나누어 손해를 배상해야 한다고 판결했다.

서울 관악구에서 공인중개사사무소를 운영한 공인중개사 A씨는 B씨 등 다수의 중개보조인들을 두고 중개보조인들로 하여금 현장안내와 일반서무 등과 같이 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하도록 하는 것을 넘어 중개대상물의 확보 · 등록과 홍보활동, 당사자 물색, 안내, 설명, 거래조건 협의 등 부동산 중개업무 과정에서의 필요한 제반 행위를 중개사무소 명의로 처리하도록 하면서, 자신은 사실상의 중개행위가 마무리되어 중개대상 계약이 체결될 단계에서 비로소 개입해 중개보조인들이 전해주는 자료와 내용 등을 기초로 기본적인 설명이나 중개대상물확인설명서와 계약서 작성 등의 중개행위를 하는 방식으로 부동산 중개영업을 했다. 위와 같이 활동하는 중개보조인들은 정식으로 A의 중개보조인으로 등록하고 활동하기도 하나, 부동산 중개 어플리케이션에 허위매물 정보를 등록하는 등의 이유로 벌점을 받는 등의 사유로 정식으로 중개보조인으로 등록하기 어려운 사정이 있는 경우에는 다른 사람 명의로 중개보조인 등록을 하고 활동을 하기도 했다. B도 제3자 명의로 중개보조인 등록을 하고 활동하고 있었다. 중개보조인들은 A로부터 받는 기본급이 없이 자신들의 비용으로 사실상의 중개업무 활동을 하고, 중개업무가 성사될 경우에는 거래 당사자들이 지급하는 중개수수료를 모두 자신이 수취하면서 A에게는 중개업무 성사 건수와 상관 없이 매달 사무실 부담금에 해당하는 정액의 금액만을 납부했으며, B가 A에게 매달 납부한 고정 금액은 50만원이었다. 

그러다가 B가 사실상의 중개 활동을 해 체결된 임대차계약에 문제가 생겨 중개했던 관악구에 있는 다가구주택이 경매로 넘어가는 일이 발생했다. 이 일로 보증금 1억 3,000만원을 한 푼도 회수하지 못한 채 임차권을 상실한 임차인 C씨가 A의 중개행위상의 과실을 이유로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 청구소송을 내 협회는 6,500만원과 지연손해금을 C에게 지급하라는 판결이 선고되어 확정되었다. 이후 A가 한국공인중개사협회의 공제원리금 7,500여만원을 지급해야 하는 구상채무를 부담하게 되자 B를 상대로 구상금 청구소송(2022가단5049119)을 냈다. 이 임대차계약에서도 A가 한 역할은 임대차계약이 체결되던 날 B가 전해주는 자료와 내용 등을 기초로 기본적인 설명이나 중개대상물확인설명서와 계약서 작성 등의 중개행위를 하는데 그쳤고, 임대인과 임차인이 지급하는 중개수수료 모두 B가 받아갔다.

서울중앙지법 김상근 판사는 10월 18일 A와 B의 과실을 50%씩 인정, "B는 A에게 3,500만원을 지급하라"고 판결했다.

김 판사는 먼저 "이 사건 임대차계약의 임차인인 C가 임대차보증금을 전혀 받환받지 못하는 손해를 입게 된 것은 개업공인중개사인 원고 및 중개보조인으로서 사실상 중개업무를 주도한 피고의 과실로 인한 것이라 할 것이므로, 원고와 피고는 공인중개사법 제30조에 의하여 공동불법행위자로서 공동하여 임차인인 C가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다.

이어 과실 비율과 관련, "공인중개사법 제2조 제6호에 의하면 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 행위를 하는 사람이고, 공인중개사법 제19조 제1항, 제38 조 제1항 제6호에 의하면 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 되며, 이러한 금지의무를 위반하는 중개사무소의 개설등록 취소사유가 된다"고 지적하고, "원고는 이러한 관련 규정을 위반하여 피고가 제3자의 명칭을 차용하여 중개보조원으로 등록하고 활동하는 미등록 중개보조원임을 알면서도 피고로 하여금 중개사무소에서 중개보조원이 할 수 있는 업무범위를 넘어 계약 체결 당일에 이루어지는 기본적인 업무를 제외한 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고, 정작 본인이 개업공인중개사로서 임차의뢰인에게 이행하여야 할 확인 · 설명의무를 충실하게 이행하지 않은 점, 임대차계약으로 인하여 지급받은 중개수수료 이익은 모두 피고에게 귀속되었고, 원고가 취하는 이익은 피고로부터 지급받는 월 500,000원의 고정 금액에 그치는 점 등을 인정할 수 있는바, 이와 같은 점 및 임대차계약의 체결 경위 등을 감안하면 임대차계약과 관련하여 임차인이 입은 손해에 대한 원고와 피고의 과실비율은 원고 50%, 피고 50%로 평가함이 상당하다고 보인다"고 판시했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)