[민사] "임대차 가계약금 지급 후 계약 포기했어도 해약금 약정 없었으면 가계약금 몰취 불가"
[민사] "임대차 가계약금 지급 후 계약 포기했어도 해약금 약정 없었으면 가계약금 몰취 불가"
  • 기사출고 2022.11.02 07:43
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[대법] "매수인에 반환해야"

아파트 매수인이 매도인에게 가계약금을 지급한 뒤 스스로 계약을 포기했더라도 가계약금을 해약금으로 한다는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 매도인이 가계약금을 몰취할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다.

입주할 아파트를 알아보던 A씨 부부는 2020년 12월 11일 공인중개사 B씨로부터 서울 강남구에 있는 C씨의 아파트에 관해 전해 듣고 문자메시지를 통해 C씨와 임대차보증금 8억 7,000만원, 입주일은 2021년 2월 24일로 대강의 내용을 정해 임대차계약을 체결하기로 하고, C씨 명의의 은행 계좌로 가계약금 300만원을 송금했다.

A씨는 그러나 이후 스스로 임대차계약 체결을 포기한 후 B씨에 대해서는 "아파트에 근저당권이 설정된 사실 등 중개대상물에 대한 중요사항을 고지하지 않았다"는 등의 주장을 하며 300만원의 손해배상을 요구하고 C씨에 대해서는 가계약금 300만원을 반환하라며 소송을 냈다. 이 아파트엔 2020. 12. 11. 기준 모두 4건의 근저당권이 설정되어 있었는데, 위 4건의 근저당권의 채권최고액 합계는 15억 3천만원이었다.

1심과 항소심 재판부가 청구를 모두 기각하자 A씨가 상고했다. 항소심 재판부는 C씨에 대한 청구와 관련, "가계약금은 일종의 증거금으로서 원고가 계약을 포기한 경우에는 달리 정함이 있지 않는 한 몰취되는 성격의 금원"이라고 판단했다.

대법원 제2부(주심 이동원 대법관)는 그러나 9월 29일 C씨에 대한 부분을 파기하고, 원고 승소 취지로 사건을 서울중앙지법으로 되돌려보냈다(2022다247187). B씨에 대한 상고는 기각, 패소가 확정되었다. 

대법원은 먼저 종전의 대법원 판결(2021다248312)을 인용, "가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다"고 밝혔다.

이어 "원심은 원고가 C에게 지급한 금원을 가계약금이라고 보면서도 가계약금은 교부자인 원고가 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있지 않는 한 수령자인 피고 C에게 몰취된다는 이유를 들어 원고의 C에 대한 가계약금에 관한 부당이득 반환청구를 배척하였다"며 "그러나 앞서 본 법리에 의하면, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 C에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다"고 밝혔다.

대법원은 "그럼에도 원심은 그와 같은 해약금 약정의 존재를 제대로 확인하지도 아니한 채 원고의 청구를 배척하였으니 이러한 원심의 판단에는 가계약금에 관한 법리를 오해하여 대법원의 판례에 상반되는 판단을 함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)