공인중개사의 중개에 따라 부동산 매매계약이 체결되었다면 공인중개사가 매수인의 무자력을 제대로 알리지 않았어도 중개수수료를 지급해야 한다는 판결이 나왔다.
대구지법 민사1부(재판장 김태천 부장판사)는 4월 8일 포항시 북구에서 부동산중개업을 하고 있는 공인중개사 A씨가 "미지급 중개수수료를 지급하라"며 A의 중개로 포항시 남구에 있는 토지와 건물을 매도한 B씨를 상대로 낸 소송의 항소심(2021나2064)에서 이같이 판시, B의 항소를 기각하고, 1심과 마찬가지로 "피고는 원고에게 매매계약의 중개보수액 2,500여만원에서 이미 지급한 1,500여만원을 뺀 1,000여만원을 지급하라"고 판결했다.
이 부동산에 관하여 A의 중개로 2017년 3월 매도인 B, 매수인 C사, 매매대금 22억 5,000만원, 중개수수료율 0.9%로 하는 매매계약이 체결되었으나, 이 매매계약은 C사의 대금지급 불이행으로 해제됐다. 이 부동산에 관하여 2020년 2월 다시 매도인 B, 매수인 C사, 매매대금 33억 5,000만원(계약금은 매매대금의 10%)으로 하는 매매계약이 체결되었고, 이때에도 A가 매매계약을 중개했다. 당시 매매계약 7조(중개보수)에서 '개업공인중개사는 매도인 또는 매수인의 본 계약 불이행에 대하여 책임을 지지 않는다. 또한 중개보수는 본 계약 체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각 약정금액을 지불하며, 개업공인중개사의 고의나 과실 없이 본 계약이 무효, 취소 또는 해제되어도 약정된 중개보수는 지급한다'고 기재되어 있을 뿐, 구체적인 중개수수료율이나 액수에 관하여는 별도 기재가 없었다.
C사는 B에게 매매계약의 계약금 3억 3,500만원을 지급했으나, 잔금 지급기한인 2020년 4월 20일까지도 나머지 대금 30억 1,500만원을 지급하지 않았다. 그 후 잔금 지급기한이 2020년 6월 5일까지로 연장되었음에도, C사는 위 잔금 중 9억 1,500만원을 제외한 나머지 대금을 위 연장된 기한 내에 지급하지 못했다. 이에 B는 C사에 매매계약을 해제한다고 통지하고, 법원에 그때까지 받은 돈에서 위 계약금을 뺀 나머지 9억 1,500만원을 변제공탁했다. C사는 2020년 10월 매매계약의 해제의 효력을 다투며 B를 상대로 부동산에 관한 소유권이전등기청구소송을 제기했다가 합의가 이루어져 2021년 5월 소송을 취하했다. 그 후 B는 C사로부터 나머지 매매대금을 받았고, C사 앞으로 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. A는 "공인중개사로서 매매계약을 중개하면서 B로부터 중개수수료 3,500만원을 지급받기로 약정했으므로, 그중 이미 받은 1,500만원을 뺀 나머지 2,000만원을 지급하라"며 B를 상대로 소송을 냈다. 이에 B는 "A가 C사의 무자력을 알고도 알리지 않아 매매계약이 해제되었으므로 중개수수료를 지급할 의무가 없다"고 맞섰다.
재판부는 "(B와 C사가 체결한) 매매계약 제7조(중개보수)에서 '중개보수는 본 계약 체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각 약정금액을 지불한다'고 기재되어 있고, 공인중개업자는 영업으로 상행위인 중개에 관한 행위(상법 제46조 제11호)를 하므로 상법상 당연상인에 해당하고(상법 제4조), 상인이 영업범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 때에는 이에 대하여 상당한 보수를 청구할 수 있다(상법 제61조)"며 "따라서 원고의 중개에 따라 매매계약이 체결되었으므로, 원고는 피고에게 매매계약에 관한 중개보수를 청구할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "한편 ①피고가 주장하는 매수인의 자력 등에 관하여는 공인중개사법 제25조 제1항 및 공인중개사법 시행령 제21조 제1항에서 확인 · 설명 대상으로 열거되어 있지 않아 매매계약 중개 시 공인중개사에게 매수인의 자력을 확인 · 설명하거나 이를 조사할 의무가 있다고 볼 수 없고, 공인중개사로서는 통상의 방법으로는 이를 확인하기도 어려운 점, ②매매계약 제7조에서 매매계약이 무효, 취소 또는 해제되는 경우에도 원고의 고의나 과실이 없다면 위 계약에 관한 중개보수를 지급한다고 기재되어 있는 점, ③피고는 C사의 잔금 미지급을 이유로 계약해제하고 계약금을 뺀 나머지 금액을 변제공탁하기도 하였으나, 위 계약해제의 효력을 다투는 민사사건에서 소를 취하하는 대신 나머지 대금을 지급받고 C사 앞으로 소유권이전등기를 마친 점 등을 종합하면, 원고가 피고에게 C사의 무자력을 제대로 알리지 않았다거나 매매계약이 해제되었다는 이유를 들어 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 없다는 피고의 위 주장은 이유 없다"고 밝혔다.
재판부는 중개수수료 산정과 관련, "매매계약에서는 단지 '중개보수는 계약 당사자 쌍방이 각 약정금액을 지불한다'고 약정하였을 뿐, 그 구체적인 중개수수료율이나 액수에 관하여는 아무런 약정이 없다"고 지적하고, "2017년 매매계약에서는 중개수수료율을 매매대금의 0.9%로 약정한 사실이 인정되나, 그렇다고 하여 2017년 매매계약에서 약정된 중개수수료율이 이 사건 매매계약에도 그대로 적용된다고 보기도 어렵고, 원고가 제출한 나머지 증거들만으로는 원고와 피고 사이에 중개수수료 35,000,000원을 지급하기로 약정하였다고 인정하기에 부족하다"고 밝혔다.
이어 "중개수수료율이나 액수에 관하여 명시적인 약정이 없는 경우에 법원은 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적인 이익, 대상 부동산의 가액, 관계 법령과 일반의 관행, 기타 변론에 나타난 제반사정을 참작하여 보수액을 결정할 수 있다(대법원 1976. 6. 8. 선고 76다766 판결 참조)"고 전제하고, "법령상 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수의 상한은 거래금액의 1천분의 9로 정해져 있는 점(공인중개사법 제32조 제4항, 같은 법 시행규칙 제20조 제1항), 원고의 중개수수료 액수는 2017년 매매계약이 체결되었다가 무산되고 재차 매매계약이 체결된 경위 및 매매대금의 액수, 매매계약이 C사의 매매대금 미지급으로 해제되었다고 주장되었다가 관련 민사사건에서 당사자간 합의에 의하여 소송이 취하되고 결국 매매계약이 이행된 점, 원고가 매수인 C사로부터 수령한 중개수수료의 액수(26,000,000원), 위임업무처리의 경과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도, 피고가 얻은 구체적 이익 등을 고려하여 결정되어야 하는 점 등을 종합적으로 고려하면, 원고가 피고로부터 지급받을 부동산 중개에 대한 보수는 매매대금의 0.75%인 25,125,000원(=3,350,000,000원×0.75%)으로 인정함이 상당하다"고 밝혔다. 재판부는 "피고는 원고에게 매매계약의 중개보수액 25,125,000원에서 이미 지급한 15,000,000원을 뺀 10,125,000원을 지급할 의무가 있다"고 판결했다.
정효민 변호사가 A를 대리했다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
