상가 점포 소유자가 4년간 관리비를 미납하자 상가건물 관리단이 관리규약에 따라 이 점포에 전기공급을 중단했다. 대법원은 관리규약이 제 · 개정 과정에서 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못해 무효라고 하더라도 사회통념상 상당성이 인정된다며 단전조치는 적법하다고 판결했다.
대법원 제3부(주심 김재형 대법관)는 9월 16일 대전 서구에 있는 지하 2층, 지상 10층 규모의 상가건물의 지하 1층 점포를 1/2지분씩 공유하고 사우나와 헬스장을 운영해온 A씨 등 2명이 "단전조치는 위법하니 손해를 배상하라"며 이 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단을 상대로 낸 소송의 상고심(2018다38607)에서 이같이 판시, 원고들의 청구를 기각한 원심을 확정했다.
관리단이 A씨 등 2명을 상대로 2008년 8월부터 2012년 3월까지 3년 7개월간의 관리비 7,300여만원과 지연손해금의 지급을 구하는 지급명령을 신청, 대전지법에서 "A씨 등 2명은 연대하여 관리단에 2012년 8월 사용분까지 관리비 6,800여만원을 지급하라"는 내용의 조정이 성립됐다. A씨 등 2명은 이 점포에서 2008년경부터 2013년 1월경까지 사우나와 헬스장을 운영했다.
그러나 이후에도 A씨 등이 관리비를 내지 않자 관리단은 관리비를 지급하지 않으면 점포에 단전조치를 하겠다는 내용증명을 아홉 차례에 걸쳐 보낸 뒤 2013년 1월 점포에 대한 전기공급을 중단하고 A씨 등을 상대로 미납관리비를 지급하라는 소송을 냈다. 이에 A씨 등 2명도 "단전조치는 무효인 관리규약에 근거하여 이루어진 것"이라며 맞소송을 냈다. 관리단은 이에 앞서 2006년 8월 20일 관리규약을 제정하고 2012년 4월 16일 관리규약을 개정했다. 제정된 관리규약 17조 1항은 상가건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체한 때 관리주체의 단전 · 단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다고 정하고 있고, 개정된 관리규약 17조 5항은 관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대하여 전기공급을 중단하는 조치를 할 수 있다고 정하고 있다.
1심에 이어 항소심 재판부는 "관리규약이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정한 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하고 제정 · 개정되어 무효이나, 단전조치는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"며 A씨 등의 반소 청구를 기각했다. 관리단은 항소심에서 미납관리비 청구 본소를 취하했다.
항소심 재판부는 "A씨 등은 2008. 8.경부터 단전조치가 이루어진 때까지 장기간 관리비를 체납한 상태였고, 체납한 관리비 액수가 수천만원에 이르렀다"고 지적하고, "관리단은 A씨 등의 관리비 체납에 따른 대책을 여러 모로 모색하다가 더는 관리비 징수를 미룰 수 없고, 한국전력공사로부터 전기요금 납부독촉 및 전기사용계약 해지 예고에 따라 집합건물 전체의 전기 공급 중단을 모면하여야 할 궁박한 상황에 처하였고, 이에 A씨 등으로부터 체납관리비를 지급받고, A씨 등의 관리비 체납으로 인하여 집합건물 전체를 사용하지 못하여 입게 될 구분소유자들과 입주민들의 피해를 줄이고 공동이익을 보호하고자 단전조치를 취하였다"고 밝혔다. 또 "A씨 등을 포함한 집합건물의 구분소유자들은 관리규약이 제정된 2006. 8. 20.부터 이 소송에 이르기까지 그 효력 여부에 대한 의문이나 다툼을 제기한 바 없이 유효한 관리규약으로 인식하여 왔고, 관리단 역시 관리규약을 유효한 것으로 여기고 이에 근거하여 건물을 관리하여 왔다"고 밝혔다.
관리단은 2012년 12월경 단전조치에 관하여 구분소유자 또는 입주민 중 76% 정도의 동의를 받았다.
대법원도 관리단의 단전조치가 불법행위에 해당하지 않는다고 판단했다.
대법원은 종전의 대법원 판결(2012다76713, 76720 등)을 인용, "집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다"고 전제하고, "단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하나, 다만, 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다"고 밝혔다.
이어 "원심이 관리규약이 무효라고 하더라도 단전조치가 불법행위에 해당하지 않는다고 판단한 것은 위에서 본 법리에 따른 것으로 정당하다"고 판시했다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
