아파트 매매계약 가계약을 맺으며 가계약금을 지급하고 해약금 약정을 했더라도 다른 의사표시 없이 위약금 약정까지 한 것으로 볼 수는 없다는 판결이 나왔다.
A씨는 2019년 9월 16일 B씨 소유의 울산 중구에 있는 아파트를 매수하며 공인중개사로부터 '매매대금: 4억 5,000만원, 계약금은 매매금액의 10% 선에서 준비해 주시면 되고, 계약서 작성시 계약금 10% 입금, 계약일시: 2019-09-19, 계약금의 일부도 계약금과 같은 효력을 지니므로 계약을 해지할 경우 매도인은 계약금 일부의 2배, 매수인은 계약금 일부 포기시 계약을 해지할 수 있다'는 문자메시지를 받고, 같은 날 B 명의 계좌로 500만원을 송금했다. 그러나 매도인인 B는 3일 후인 9월 19일 아파트에 대한 매매계약을 체결하지 아니하겠다는 의사를 밝히고, 9월 27일 A 명의 계좌로 700만원을 송금했다.
이에 A가 "B와 아파트 매매계약에 대한 가계약을 체결하면서 매도인이 가계약을 파기할 경우 가계약금의 배액을 상환하기로 약정하였는데, B가 가계약을 일방적으로 파기하면서 아파트에 대한 매매계약 체결 의무의 이행을 거부하였으므로, 가계약에서 정한대로 가계약금의 배액인 1,000만원을 위약금으로 지급할 의무가 있다"며 B를 상대로 나머지 300만원의 지급을 요구하는 소송을 냈다.
이 소송의 항소심(2020나12219)을 맡은 울산지법 민사2부(재판장 이준영 부장판사)는 그러나 6월 1일 "이 사건 가계약금은 해약금을 넘어, 위약금의 성질까지 가진다고 볼 수 없다"며 1심을 취소하고, A씨의 청구를 기각했다.
재판부는 "우선 원고가 피고에게 송금한 500만원은, 매수인이 매도인에게 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히며 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로서, 매매계약 본계약이 체결되는 경우 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되 본계약이 성립하지 않을 경우에는 반환할 것이 전제되는, 이른바 '가계약금'에 해당하는 것으로 보인다"며 "따라서 쌍방 간에 가계약을 위반하거나 본계약 체결을 거부할 경우에 본계약의 계약금 상당액을 위약금이나 해약금으로 지급한다는 내용의 약정이 당연히 성립한다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만, 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로, 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수 없고, 결국 가계약의 법적 구속력의 존부와 범위, 수수된 가계약금이 해약금의 성질을 갖는지는 가계약에 관여한 당사자의 의사 해석의 문제"라며 "나아가 가계약금을 위약금으로 하는 특약, 즉 위약금계약이 있을 때에 한하여 그 가계약금은 비로소 위약금의 성질도 함께 가진다"고 밝혔다.
재판부는 "원고와 피고는 공인중개사로부터 각 '아파트에 대한 매매계약 체결 의무를 이행하지 아니하는 경우, 매도인은 가계약금의 2배, 매수인은 가계약금 포기시 계약을 해지할 수 있다'라는 내용의 문자메시지를 받고, 이에 이의 없이 가계약금을 수수한바, 위 인정사실에 의하면 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 한다는 점에 대하여 의사의 합치가 있었다고 봄이 상당하다"고 밝혔다.
그러나 피고가 본계약 체결 의사를 철회하고 원고로부터 계약금 배액의 지급을 요구받자 며칠 후 원고에게 그 일부인 700만원을 지급했으나, 위 사실만으로는 당사자 사이에 별도의 위약금약정이 체결되었음을 인정할 만한 증거가 없다는 것이 재판부의 판단.
재판부는 "이 사건의 경우 원고와 피고는 서로 대면하지 아니한 상태에서 아파트에 관한 중개 의뢰를 받은 공인중개사로부터 문자메시지만을 전달받고 500만원을 수수하였는데, 위 문자메시지에 의하면 쌍방 간에 가계약을 위반하거나 본계약 체결을 거부할 경우에 가계약금 상당액을 위약금으로 지급한다는 내용은 없고, 가계약금을 포기하거나 가계약금의 배액을 제공하여 해약할 수 있다는 이른바 해약금약정은 채무불이행시에 계약금 상당액을 손해배상액으로 예정하는 약정과 다르다"며 "나아가 원고와 피고가 위 문자메시지에 기재된 내용 외 별도로 위약금약정을 하였다거나, 해약금약정을 위약금약정으로 간주하기로 합의하였다고 인정할만한 특별한 사정 또한 확인되지 아니한다"고 밝혔다.
위약금약정을 했다고 인정할 수 없어 원고 청구를 기각한다는 것이다.
이와 관련 울산지법 관계자는 "원고가 위약금을 청구한 것이어 그 부분만 쟁점이 된 것"이라며 "본계약이 체결되지 않아 해약이 있을 수 없는 상황이어 해약금은 적용인 안 된다"고 설명했다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
