[임대차] "개정 임대차보호법 시행 전 실거주 목적으로 아파트 샀으면 임차인 계약갱신 요구 거절 가능"
[임대차] "개정 임대차보호법 시행 전 실거주 목적으로 아파트 샀으면 임차인 계약갱신 요구 거절 가능"
  • 기사출고 2021.05.26 06:57
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[중앙지법] "계약 당시 '실거주 믿음'에 잘못 없어"

2020년 7월 31일 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입하는 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실거주 목적으로 임차인이 있는 아파트를 샀다면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 판결이 나왔다. 

서울중앙지법 문경훈 판사는 4월 8일 서울 강남구에 있는 아파트를 매수한 새 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨와 B씨의 부모를 상대로 낸 건물인도소송(2020가단5302250)에서 이같이 판시, "피고들은 임대차 종료일인 2021. 4. 14.이 도래하면 B씨가 원고들로부터 5,000만원을 지급받음과 동시에 원고들에게 아파트를 인도하라"고 원고 승소 판결했다. 5,000만원은 B씨가 이 아파트를 임차하며 지급한 보증금이다.

2020년경 결혼한 A씨 부부는 2020년 7월 5일 직접 거주할 목적(A씨의 부인은 2021년 6월경 출산 예정이다)으로, B씨가 임차해 현재 B씨의 부모가 살고 있는 서울 강남구에 있는 아파트(59.76㎡)를 C씨로부터 13억 5,000만원에 매수하는 계약을 맺고 계약금 1억 3,000만원을 지급했으며, 2020년 10월 30일 이 아파트에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 앞서 B씨는 2019년 3월 보증금 5,000만원, 차임 월 130만원, 기간 2019년 4월 15일부터 2021년 4월 14일까지로 정하여 C로부터 이 아파트를 임차했다. 

그런데 2020년 7월 31일 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입하는 개정 주택임대차보호법이 시행되며 다툼이 생겼다. B씨는 10월 16일 당시 임대인인 C씨에게 '임대차 기간 만료 후 임대차 기간을 2년 연장, 거주하고자 계약갱신을 청구한다'며 개정 주택임대차보호법상의 계약갱신을 요구하였으나, C씨는 A씨 부부와 매매계약을 체결하였다는 이유로 거절했다. 이후 A씨 부부가 "임대차계약 기간이 종료되는 2021년 4월 14일이 도래하면 아파트를 인도하라"며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. 

문 판사는 "원고들은 B가 이 사건 임대차에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 자신들이 실제 거주하려는 이유로 위 계약갱신요구를 거절할 수 있는 '임대인'의 지위에 있지 아니하고, C는 아파트를 매도한 자로 자신이 아파트에 '실제 거주'할 예정이 아니므로, 원고들이나 C는 모두 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 기하여 위 계약갱신요구를 거절할 수는 없다"고 지적하고, "그런데 원고들은 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 아파트에 관한 매매계약을 체결하였고, 계약금의 지급도 계좌 송금의 방법으로 지급된 것이 확인되었는바, 원고들로서는 매매계약 당시 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못이 있다고 인정할 만한 사정이 존재하지 아니한다"고 밝혔다.

문 판사는 또 "만약 원고들이 B가 계약갱신요구권을 행사한 2020. 10. 16. 이전에 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 C로부터 임대인 지위를 승계하여 위 조항 제8호에 의하여 적법하게 위 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것인데, 매매계약 체결 당시 그 도입을 알 수 없었던 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 먼저 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 피고 C의 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반하는 것으로 보인다"며 "사정이 위와 같다면, C가 '계약갱신요구권을 도입한 개정 법률 시행 이전에 실제 거주를 할 예정인 원고들에게 아파트를 매도하였다'는 것을 이유로 한 위 계약갱신요구 거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다고 봄이 타당하다"고 판시했다.

개정 주택임대차보호법 6조의3 1항은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다"고 규정하고, 8호에서 '임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'를, 9호에서 '그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 들고 있다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)