민법 580조는 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 계약을 해제하거나(매수인이 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우) 손해배상을 청구할 수 있다고 매도인의 하자담보책임에 대해 규정하고 있다. 아파트를 매수한 후 약 4개월 후 매수한 아파트에 누수가 발생한 경우 매수인이 매도인을 상대로 하자담보책임에 따른 손해배상을 청구할 수 있을까.

서울중앙지법 김상근 판사는 3월 9일 서울 서초구에 있는 아파트를 18억 5,000만원에 매수한 A와 B씨가 "아파트의 누수로 인한 손해 1,600여만원을 배상하라"며 매도인인 C씨를 상대로 낸 소송(2020가단5093655)에서 아파트 노후로 인한 누수로, 매매계약 당시 누수의 원인인 하자가 있었다고 보기 어렵다며 원고들의 청구를 기각했다. 원고들은 2019년 6월 17일 피고로부터 이 아파트를 매수하는 매매계약을 체결했으며, 피고는 두 달 후인 8월 16일 원고들 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 그러나 2019년 10월 24일 누수가 발생, 원고들이 누수탐지 및 보수에 모두 1,600여만원을 들여 누수 문제를 해결한 후 피고를 상대로 1,600여만원의 손해배상을 요구하는 소송을 냈다.

이 아파트는 2004년 11월 사용승인이 이루어진 3개동 총 122세대의 아파트 단지 중 한 호실로, 원고들이 매입할 당시 약 15년이 경과한 상태였다. 

김 판사는 "원고가 주장하는 사정만으로는 (원고와 피고의) 매매계약 성립시 또는 소유권 변동 당시를 기준으로 하여 아파트에 거래통념상 기대되는 객관적 성질 · 성능 결여한 하자가 존재했다고 인정하기 어렵다"고 지적하고, "오히려 ①이 아파트는 2004. 11.경 사용승인을 받은 건물로서 매매계약 당시 약 14년 이상 경과한 건물이었고, 건물의 노후화에 따라 이 아파트 단지의 다른 아파트에서도 누수 현상이 발생하고 있었던 사실, ②아파트와 같이 상시 물을 사용하는 건축물의 내부적 원인에 따른 누수는, 그 특성상 건축물 내부의 배관이나 욕실 벽체 등에 누수 원인이 현실화하여 존재하고 있으면 바로 나타날 수밖에 없는 현상인 점, ③이 아파트에서는 2018. 3.경 처음 내부적 원인으로 인한 누수 현상이 발생하였으나, 누수 원인 탐지 결과 누수 원인으로 밝혀진 보일러를 교체한 이후 매매계약이 체결될 당시까지는 물론 2019. 10. 24.까지도 누수 현상은 발생하지 않은 사실, ④매매계약 당시 중개인과 원고들이 2차례나 이 아파트를 직접 방문하여 상태를 확인하였으나 누수 현상은 전혀 발견되지 않았고, 당시 거주하고 있던 임차인도 시설물 하자나 거주에 불편한 사항이 없다는 확인을 하였던 사실, ⑤2019. 10. 24.자 누수 현상은 매매계약이 성립된 때로부터는 약 4개월, 소유권 변동일로부터는 약 2개월이 경과된 시점에 발생한 사실을 각 인정할 수 있는바, 이러한 점 및 제반 사정에 비추어 보면 2019. 10. 24. 이후의 누수는 이 아파트의 노후화에 따라 그 무렵 누수 원인이 현실화하면서 발생한 현상일 뿐 매매계약 당시 또는 소유권 변동시 이미 누수 원인인 하자가 현실화하여 존재하고 있었다가 뒤늦게 발현되었다고 보기는 어렵다"고 판시했다.

김 판사는 이에 앞서 대법원 판결(98다18506 등)을 인용, "매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질 · 성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하는 것이 원칙이나, 매매계약과 이행완료시점이 상당 기간 떨어져 있는 경우에는 이행완료시를 기준으로 판단하여야 할 것"이라고 밝혔다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)