상가건물의 분양자가 '중도금 무이자 대출'을 알선해준다는 약속을 어겼다고 이를 이유로 분양계약을 해제할 수 있을까. 법원은 중도금 무이자 대출 알선에 관한 약정은 계약상의 주된 의무라고 보기 어렵다며 계약을 해제할 수 없다고 판결했다.
A사는 2019년 3월 울산 울주군에 있는 상가건물의 603호를 1억 2,600여만원에 공급하기로 하는 계약을 맺고 B씨로부터 계약금과 1차 중도금으로 2,500여만원을 받았다. 공급계약에 의하면, 전체 공급대금 중 60%에 해당하는 2차 중도금 75,898,200원에 대하여는 '무이자 대출'로 지급하는 것으로 약정했고, 잔금 25,299,400원은 입주시 지급하기로 약정했다.
그러나 이후 C씨가 A사의 동의를 얻어 공급계약상 B씨의 계약상 지위를 B씨로부터 인수, A사가 C씨에게 공급계약상 미납금액을 2019년 11월 21일까지 지급하라고 통보하였으나, C씨가 지급하지 않자 A사가 C씨를 상대로 1차 중도금 부가세와 2차 중도금 및 잔금 합계 1억 100여만원을 지급하라며 소송(2020가단100412)을 냈다. C씨도 A씨가 2차 중도금 75,898,200원에 대하여 공급대상인 부동산을 담보로 C씨 명의로 대출을 받을 수 있도록 알선해 주고 C씨 명의로 해당 부동산에 대한 등기를 경료할 때까지 그에 대한 이자는 A사가 지급하는 것으로 약속하였으나, 이를 이행하지 않았다며 계약 해제와 함께 이미 납부한 대금과 위약금 1,200여만원 등 3,700여만원을 반환하라는 맞소송(2020가단697)을 냈다.
울산지법 윤원묵 판사는 11월 19일 "원고의 본소청구는 이유 있고, 피고의 반소청구는 이유 없다"며 "피고는 원고에게 1억 100여만원을 지급하라"고 원고 승소 판결했다.
윤 판사는 원고의 본소청구와 관련, "이 사건 부동산에 관하여 2019. 11. 4. 원고 명의로 소유권보존등기가 경료된 이후 원고가 피고에게 2019. 11. 21.까지 미지급 중도금 및 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 받아갈 것을 통보하였으나 피고가 이를 이행하지 않았으므로, 피고는 원고에게 공급계약에 기한 나머지 공급대금 101,197,600원(2차 중도금 75,898,200원+잔금 25,299,400원)과 이에 대하여 원고가 지급을 통보한 기한인 2019. 11. 21. 다음날인 2019. 11. 22.부터 다 갚는 날까지 약정 연체요율인 연 15%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다"고 판시했다.
이어 피고의 반소청구에 대해, 먼저 대법원 판결(2001다20394, 20400)을 인용, "민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다"고 지적하고, "이 사건의 경우 공급계약상 2차 중도금 75,898,200원에 대하여 '무이자 대출'이라는 기재가 있으나 그에 관하여 구체적인 절차나 방법에 관하여는 아무런 약정이 없었고 따라서 매수인이 개별적으로 대출을 받은 후 원고에게 그에 대한 이자 지급을 요구할 수도 있는 것으로 해석될 수 있는 점, 피고는 잔금 지급시까지 2차 중도금을 지급하지 않았으나 원고는 위와 같은 약정에 따라 피고에게 그에 대한 잔금 지급시까지의 지연손해금 등의 지급을 구하지 않고 중도금 원금에 대하여만 그 지급을 청구하였던 점, 피고 또한 원고가 금융기관으로부터 중도금에 대한 대출을 알선해 주면 그 대출금으로 중도금지급에 충당하고 잔금지급시까지의 이자는 원고가 부담하기로 하였다는 취지로 주장하고 있는 점, 일반적으로 부동산 매매계약에 있어 매수인의 중도금 납부의무는 매수인의 주된 계약상 의무인 점, 따라서 설령 원고가 중도금에 대하여 금융기관에 대한 대출을 알선해 주고 그에 대한 이자를 부담하기로 약정하였다고 하더라도 원고의 이에 대한 협조가 없을 경우 피고는 중도금 미지급을 이유로 원고가 계약을 해지하거나 지연손해금을 구하는 것에 대하여 거절을 할 수 있는 것으로 해석함이 타당한 점(원고는 2차 중도금에 대하여 잔금 지급일 이전까지의 기간에 대하여는 지연손해금을 구하지 않고 있고, 피고의 중도금 미지급을 이유로 계약해지도 하지 않았다), 피고는 즉시 이 사건 부동산에 관한 소유권 이전등기를 넘겨받으면서 금융기관으로부터 대출을 받아 중도금을 지급할 수 있으나 부동산의 가치가 하락하였다는 이유로 이를 거부하고 있는 점 등의 사정을 종합해 보면, 원고가 중도금 대출을 알선해 주지 않았다는 사정은 피고가 공급계약을 해제할 수 있을 정도로 계약상 주된 의무를 불이행한 것이라고 볼 수 없다"고 판시했다. 피고는 원고가 중도금 대출을 알선해 주지 않았다는 사정을 이유로 공급계약을 해제할 수 없다는 것이다.
C씨는 또 "공급계약 체결 당시 중도금 지급방법과 관련하여 원고에 의하여 유발된 동기의 착오가 있었고 그로 인하여 공급계약을 취소한다"는 취지로 주장했다.
윤 판사는 그러나 "의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에 취소할 수 있으나(민법 제109조 제1항), 앞서 본 바와 같은 사정들에 비추어 볼 때 원고가 중도금 대출을 알선해 주기로 하였다는 사정은 법률행위의 중요부분에 해당한다고 볼 수 없으므로 설령 피고가 그에 관하여 착오를 일으켰다 하더라도 이를 이유로 공급계약을 취소할 수 없다"며 이 주장도 받아들이지 않았다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
