정부는 서민들의 안정적인 주거확보와 세입자의 권익 보호를 위해 주택 임대차에 대한 계약갱신요구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 바탕으로 하는 이른바 '임대차 3법'을 도입하였고, 그중 계약갱신요구권과 전월세상한제를 담은 개정 주택임대차보호법이 지난 7월 30일 국회 본회의를 통과하였다.

계약갱신요구권이 핵심

위 임대차 3법 중에서도 특히 가장 많은 관심을 받은 것은 계약갱신요구권이다. 계약갱신요구권 규정은 현행상가건물임대차보호법상의 계약갱신요구권을 주택에서도 도입한 것이어서, 그 규정 형식이 상가건물에 관한 계약갱신요구권과 매우 닮아 있다. 다만, 최장 임대차기간, 요구권 행사의 횟수, 계약갱신청구를 거부할 수 있는 '정당한 사유'의 범위에서 상가건물의 계약갱신요구권과 일부 차이를 보인다.

전월세상한제는 계약갱신요구권 행사시 임대인이 마음대로 월세나 보증금을 1/20(5%) 이상 올리지 못하도록 한 제도이다. 종래 개정 전 법률에도 임대차계약 도중에 월세나 보증금을 1/20 이상 올리지 못하도록 하는 규정은 있었지만, 임대차 3법의 전월세상한제는 "계약갱신요구권과 결합"하여, 갱신요구권 행사시에도 전월세를 올리지 못하도록 한 것이 특징이다. 결국 임대차 3법 중 핵심이 되는 내용은 계약갱신요구권이라고 할 수 있다. 아래에서는 계약갱신요구권의 개념을 간단히 알아보고, 적용 및 배제요건 · 행사기간 등과 관련된 예상 분쟁사례를 중심으로 설명하도록 하겠다.

종래에는 임대차 계약 종료일 1개월 전까지의 기간 내에 계약갱신의 거절통지를 하면 임대차 계약기간은 끝나버리는 것으로 규정되어 있었다(다만, 서로 가만히 있으면 묵시적 갱신이 되어버렸다). 그런데 개정법은 임대인이 명백히 계약을 끝내려고 계약갱신 거절을 통지해도, 1회(2년)에 한하여 세입자가 계약갱신요구권을 행사하면 계약이 연장되는 것으로 규정하였다. 즉, 계약갱신요구권은 임대인이 "계약갱신을 거절"해도, 법으로 계약갱신을 강제할 수 있는 권리이다.

법으로 강제할 수 있는 권리

Q: 계약갱신요구권은 흔히 2+2년이라서 총 4년의 기간이 적용되는 것으로 알고 있다. 통상의 주택임대차계약과 달리, 최초에 임대차기간을 3년으로 계약한 경우에는 계약갱신요구권을 1년만 더 행사할 수 있는 것인지?

A: 그렇지 않다. 최초에 3년을 계약하였다고 하더라도 계약갱신요구권을 행사하면 ‘2년’이 더 늘어난다. 주택임대차보호법 제6조의3 제2항은 "세입자는 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다"라고 규정하고 있다. 따라서 최초 임대차계약의 기간과 관계없이, 계약갱신요구를 하여 얻어낸 임대차기간은 2년인 셈이다. 이 부분이 바로 상가건물임대차보호법상의 계약갱신청구와 다른 점이다. 상가건물임대차보호법은 계약갱신 요구의 횟수를 제한하지 않은 대신, 총 임대차기간을 10년으로 규정하고 있다. 반면 주택임대차보호법은 총 임대차기간을 정하지 않고, 대신 기존 임대차계약이 끝나도 1번 더 계약갱신청구를 할 수 있도록 규정하고 있어서, 총 임대차기간이 문제되지 않는 것이다.

4년 계약에도 2년 추가 연장

따라서 주택의 경우 최초 임대차계약이 2년이든 4년이든 관계없이 세입자는 1번 더 2년 연장해서 살 수 있다는 점을 기억해야 할 것이다.

Q: 이미 임대차계약이 1번 '묵시적'으로 갱신되었다면, 다시 계약갱신요구권이 인정되는지?

A: 인정될 것으로 보인다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전(2020. 12. 10.부터는 '6개월 전부터 2개월 전'으로 개정)까지의 기간에 세입자에게 갱신거절의 통지를 하지 않으면 계약은 '묵시적'으로 갱신된다. 자칫 묵시적 갱신이 1번 이루어졌으니, 세입자가 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없을 것으로 생각할 수도 있다. 그러나 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신은 구별되는 제도이므로, 묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 행사는 구별되어야할 것으로 보인다. 그렇다면 처음 임차기간을 2년으로 하여 임대차계약을 체결하여 묵시적 갱신이 이루어진 경우, 세입자가 계약갱신요구권까지 행사하게 되면 임차 기간은 총 6년(최초 2년+묵시적 갱신 2년+갱신요구권 행사로 2년)이 되어버린다.

묵시적 갱신 외 추가 인정

따라서 임대인은 임대차기간을 최대한 줄이기 위해서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 잊지 말고 갱신거절의 통지를 하여, 미리 세입자가 계약갱신요구권을 써버리도록 해야 한다. 잠자코 있으면 임대차 기간이 더 늘어날 수 있다. 반대로 세입자는 한 곳에 오래도록 거주하려면 묵시적 갱신과 계약갱신요구권을 혼합하여 잘 활용할 필요가 있다.

Q: 임대차계약서에 특약 사항으로 "계약갱신요구권을 행사하지 않는다"고 기재하였다. 이 경우에도 세입자는 계약기간 만료 시점에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

A: 특별한 사정이 없는 한 이러한 특약은 효력이 없을 것이다. 따라서 세입자는 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것으로 보인다. 물론 임대인 입장에서야 전월세가 어디까지 오를지 모르는 상태에서 현재 정해놓은 전월세로 4년을 유지하는 것이 부담일 수 있다. 따라서 임대인은 계약서 작성 단계에서 세입자의 갱신요구권을 최대한 미리 배제하고 싶은 유혹이 들 것이다. 그러나 결론적으로, 계약서에 단순히 "세입자는 계약갱신을 요구하지 아니한다"라고 명시하였더라도 해당 조항은 효력이 인정되지 않을 가능성이 크다. 주택임대차보호법 제10조는 "이 법에 위반된 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없다"라고 규정하고 있다. 따라서 법원은 계약갱신요구권을 배제하는 특약규정에 관하여 세입자에게 불리한 것으로서 효력이 없다고 볼 가능성이 높다.

Q: 위의 사례에서, 임대인이 시세보다 파격적으로 낮은 차임을 받는 대신 계약갱신요구권을 배제하는 특약을 둔 경우에도 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

A: 만약 위의 사례에서 임대인이 시세보다 파격적으로 낮은 차임을 받는 대신, 계약갱신요구권을 배제하는 특약을 둔 것이라면, 그 특약에도 세입자에게 계약갱신요구권을 허용하는 것은 임대인에게 지나치게 가혹하다고 볼 수도 있다. 대법원 판례 중에는 "임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다"고 판시한 바 있다. 물론 위 판례는 민법상 임차인의 매수청구권에 관한 법리이므로 주택임대차보호법 규정을 직접적으로 판단한 것은 아니다. 다만, 일응의 참고 기준이 될 수는 있을 것으로 보인다.

법원, 신중한 태도 예상

따라서 임대인 입장에서는 갱신요구권 배제특약을 둘 경우, 유효성을 인정받기 위해 임대차계약서에 차임이 시세에 비해 '파격적'으로 낮은 차임임을 명시하고, 유사 주택의 임차 시세를 첨부자료로 입증하는 등의 조치를 취하는 등의 조치가 필요하다. 하지만 법원은 세입자에게 유리한 계약갱신요구권을 배제하는 취지의 특약의 효력을 인정함에는 매우 신중한 태도를 보일 것으로 예상된다. 결론적으로 위 사정에도 불구하고 계약갱신요구권 배제특약의 효력을 인정받는 것은 쉽지 않을 것으로 보인다.

Q: 임대인이 계약갱신을 거절하려면 상당한 보상을 제공하면 된다고 하는데, 상당한 보상은 어느 정도를 의미하는지?

A: 임대인은 "세입자와 합의하여 상당한 보상을 제공을 한 때" 갱신을 거절할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제3호). 문제는 '상당한 보상'이 어느 정도 수준이어야 하는가이다. 우리나라와 유사하게 계약갱신요구권 제도를 운영해온 일본에서는 갱신거절 사유로 임대인의 건물 사용의 필요성을 중점적으로 고려하되, 임대인이 세입자에게 퇴거료 등 재산상 급부를 지급한 경우 '상당성'을 인정해주는 경향이 있다. 우리나라의 경우 향후 판례를 통해 구체적인 기준이 확립될 것으로 보이나, '퇴거료' 상당액을 지급한 때 갱신거절이 인정될 여지가 있을 것이다. 따라서 계약서에 임대인이 퇴거료에 상응하는 보상을 하는 대신 세입자는 갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 조항을 포함하는 것도 한 방법이 될 수 있다.

Q: 그렇다면 위 '퇴거료'의 구체적인 액수는 어느 정도로 보아야 할까?

A: 개정법에서 규정한 허위의 실거주에 따른 손해배상액이 '상당한 보상'을 정하는 일응의 기준이 될 수 있을 것으로 보인다. 개정법은 임대인(임대인의 직계존비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 두면서, 허위로 실거주 사유를 들어 갱신거절한 경우 손해배상액을 구체적으로 정해두었다. '①갱신 거절 당시 월차임의 3개월분, ②임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, ③갱신거절로 인하여 세입자가 입은 손해액'이 그것이다. 위 손해배상과 '상당한 보상'은 근거규정은 다르지만, 세입자의 손해를 보전하기 위함이라는 목적에서는 일치하는 부분이 있다. 따라서 임대인은 위 금액 정도를 보상하여 장기간의 계약에서 벗어날 수 있을 것으로 예상된다(참고로 법률 개정안을 만든 국토교통부는 '이사비' 등을 실제 제공한 경우에 상당한 보상을 한 것과 같이 설명하고 있다). 추후 법원의 구체적인 판단이 주목된다.

Q: 이번 법 개정은 2020. 7. 31.인데, 법 개정 직전인 2020. 7. 10.경 차임을 30% 가까이 높여 재계약을 체결하였다. 그런데 법 개정된 내용을 보니 계약갱신요구권을 행사하면 5% 이상은 차임을 올리지 못하도록 되어 있는 것을 알게 되었다. 아직 기존 임대차계약에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 내라면, 그 재계약을 계약갱신요구권의 행사로 보아 법 개정 직전에 체결한 재계약을 무시하고 올린 차임을 돌려받을 수 있는가?

A: 가능할 것으로 보인다. 우선 임대인과 세입자가 체결한 재계약이 '임대차 기간 만료 6개월부터 1개월 내'라면, 이는 진정한 의미의 재계약이라기 보다는 '갱신'으로 보아야 할 것이다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 참조). 또한 개정법 부칙은 '제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다'고 규정하고 있다. 따라서 계약갱신요구권을 행사하여 전월세상한제 5%가 적용되어야 함을 주장할 수 있을 것으로 보인다. 반면 계약갱신요구권은 1번밖에 사용하지 못하므로, 세입자는 재계약을 유지한 뒤 재계약이 끝나는 시점에 계약갱신요구권을 행사하는 방법으로 기간을 더 늘릴 수도 있을 것이다. 어느 편이 유리할지 세입자가 잘 검토하여 행사해야 할 것이다. 다만, 이와 달리 재계약이 계약갱신요구권의 행사 기간 내에 이루어진 것이 아니라면 이는 진정한 의미의 재계약으로 볼 가능성이 높으므로, 계약갱신요구권의 행사가 어려울 것으로 보인다. 즉, 이러한 경우에는 계약갱신요구권에 따른 5% 상한 주장을 하기 어렵다. 물론 이 경우에도 새로운 재계약상 임대차 기간이 만료하기 전 계약갱신요구권을 행사하는 것은 가능하다.

Q: 전월세상한제에 따르면, 임대료를 매해 5%씩 반드시 올려주어야 하는 것인가?

A: 그렇지 않다. 전월세상한제상 증액의 한도가 5%일 뿐, 반드시 언제나 '증액'할 수 있다고 규정되어 있지는 않다. 즉, 증액청구는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있는 바(주택임대차보호법 제7조), 원칙적으로 임대인이 차임이나 보증금을 5% 인상하기 위해서는 '기존의 차임 및 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 부담으로 인하여 적절하지 아니하다는 점'을 스스로 입증해야 한다.

무조건 5% 인상 곤란

따라서 세입자는 매해 5%씩 임대인에게 차임을 반드시 올려줄 필요는 없다. 만약 임대인이 5% 증액을 요구할 경우, 세입자는 임대인에게 객관적인 입증자료를 요구하여 정말 증액을 요구할 만한 사유가 있는지 확인해보아야 할 것이다.

Q: 법률에는 계약갱신요구권의 행사방법에 관하여 아무런 규정이 없다. 계약갱신요구권을 행사하려면 어떻게 해야 하나? 문자나 문자메시지에 준하는 SNS를 통해서도 인정될 수 있는가?

A: 법률상 방법이 제한되어 있지 않으므로, 어떠한 방법으로든 가능하다. 따라서 문자메시지나 카카오톡 등 SNS, 전화뿐만 아니라 심지어 구두로도 가능하다. 다만, 계약갱신요구권은 단순히 통지한 것으로 족한 것이 아니라, 그 통지한 내용이 상대방에게 도달하여야 의미가 있다. 따라서 계약갱신요구를 했는지 여부에 관해 분쟁이 발생한다면 세입자는 그 통지가 임대인에게 잘 도착하였다는 것을 '증명'하여야 한다(이를 증명하지 못하면 계약갱신요구권을 행사한 사실이 없는 것으로 취급된다). 그런데 문자메시지나 카카오톡만으로는 통지가 잘 도달했는지 여부를 직접적으로 입증하기는 곤란하다. 결국 계약갱신요구권을 확실하게 행사하려면 우체국의 '내용증명' 및 '배달증명' 서비스를 이용하는 것이 가장 바람직하다.

권재호 변호사(법무법인 센트로, yojang2@centrolaw.com)