건물 임차인이 영업을 위하여 인테리어 공사비용 등을 지출하였다고 하더라도 이는 유익비나 필요비에 해당하지 않아 그 공사비용을 피담보채권으로 하는 유치권은 인정되지 않는다는 판결이 나왔다. 법원은  유익비 또는 필요비에 해당한다고 하더라도 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 약정한 이상 유익비 또는 필요비 상환청구권을 포기한 것으로 보아야 한다고 판결했다.

A사는 B씨 소유의 토지 및 건물에 설정된 C축산업협동조합의 근저당권의 피담보채권을 양수하고, 2019년 8월 14일 이 토지 및 건물에 관하여 근저당권이전부기등기를 마친 후, 8월 28일경 이 토지 및 건물에 대한 경매절차를 승계했다. C축산업협동조합은 이에 앞서 2014년 11월 이 토지 및 건물에 관하여 근저당권을 설정하였고, 이 근저당권에 기하여 경매를 신청하여 2019년 4월 17일 경매절차가 개시되었다.

한편 김 모씨는 2019년 6월 11일 이 경매절차에서 이 토지 및 건물의 임차인 겸 또 다른 근저당권자로 보증금, 대여금 채권 등을 권리신고하고, 같은날 이 건물 중 '객실 52개의 인테리어, 개 · 보수 비용 및 공사대금 또는 시설재산 3억 2,000만원'을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고하였고, 이 건물 중 1층 일부와 2층에서 7층, 9층을 점유하고 있다. 이에 A사가 "김씨의 유치권이 존재하지 아니함을 확인하라"며 소송(2019가합28259)을 냈다. 김씨는 "이 건물의 임차인으로 인테리어 공사비용 및 시설재산 등 3억 2,000만원 상당을 피담보채권으로 한 유치권을 가지고 있다"고 맞섰다.

수원지법 민사16부(재판장 김창모 부장판사)는 5월 27일 "김씨의 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다"고 원고 승소 판결했다.

재판부는 "민법 626조에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위하여 지출한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않는다고 할 것인데, 피고가 투입한 비용이 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 그 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기에 부족하다"고 지적하고, "따라서 피고가 위 시설물의 설치를 위하여 지출한 비용은 유익비 또는 필요비에 해당하지 아니한다"고 밝혔다.

이어 "설령 피고 주장의 비용이 유익비 또는 필요비에 해당한다고 한들, 피고는 2018. 4. 10.경 C와 이 사건 건물 중 일부를 임차하는 임대차계약을 체결하면서 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 약정한 사실(임대차계약서 5조)을 인정할 수 있고, 이에 의하면, 피고는 임차목적물인 이 사건 건물에 공사비용으로 지출한 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 하였다고 봄이 상당하다"며 "따라서 토지 및 건물에 관한 피고의 유치권은 존재하지 아니하고, 피고가 경매절차에서 유치권 신고를 한 이상 이 사건 토지 및 건물의 근저당권자로서 법률상 이해관계인인 원고로서는 그 부존재 확인을 구할 이익이 있다"고 판시했다. 원고의 청구는 이유 있다는 것이다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)