상가건물의 공용부분인 복도와 로비를 무단으로 점유해 자신의 영업장인 것처럼 사용했다면 부당이득이어 반환해야 한다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 공용부분은 임대 대상이 아니어 다른 구분소유자들에게 손해가 발생하지 않는다고 본 종전 판례를 변경한 것이다.

청주시 서원구에 있는 상가건물 1층의 101호, 102호를 경매절차에서 매수하여 2012년 2월 소유권이전등기를 마친 다음 같은해 7월부터 골프연습장을 운영하고 있는 A씨는, 이 상가건물 1층의 복도와 로비 477.19㎡에 골프연습장의 부대시설로 퍼팅연습시설, 카운터, 간이자판기 등 시설물을 설치하고 골프연습장의 내부공간처럼 사용하고 있다. 지하 4층, 지상 9층의 이 상가건물은 18개의 점포로 구성되어 있다.

이에 이 상가건물의 관리단이 "이 복도와 로비는 건물의 구분소유자 전원의 공유에 속하는 공용부분임에도 불구하고 A씨가 이를 독점적으로 점유 · 사용하고 있다"며 해당 부분의 인도와 차임 상당의 부당이득반환을 요구하는 소송을 냈다.

1심 재판부는 무변론 판결로 관리단에 전부 승소 판결을 내렸으나, 항소심 재판부는 "A씨가 해당 부분을 인도하라"고 판결하면서도, 부당이득반환청구는 기각했다. "집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 타에 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유 · 사용하였다고 하더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 임료 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다"고 한 종전 대법원 판례에 따른 것이다.

대법원 전원합의체(주심 이기택 대법관)는 그러나 5월 21일 원심을 깨고, 원고 전부 승소 취지로 사건을 청주지법으로 되돌려보냈다(2017다220744).

대법원은 "구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유 · 사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유 · 사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판단했다. 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용 · 수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 741조에서 정한 손해로 볼 수 있다는 것이다.

대법원은 이렇게 판단하는 이유로, "구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 점유 · 사용한 경우 해당 공용부분이 구조상 별개 용도로 사용될 수 있는지 여부나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상인지 여부는 부당이득반환의무의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니다"고 지적하고, "정당한 권원 없이 집합건물의 공용부분을 배타적으로 점유하여 사용한 자는 부동산의 점유 · 사용 그 자체로 부당한 이익을 얻게 되고, 이로 인하여 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 사용할 수 있는 가능성이 원천적으로 봉쇄되는 손해를 입었으므로 이로써 민법 741조에 따른 부당이득반환의 요건이 충족되었다고 볼 수 있으며, 그 외에 해당 공용부분에 대한 별개 용도로의 사용 가능성이나 다른 목적으로 임대할 가능성이 추가적으로 요구된다고 볼 수 없다"고 밝혔다.

이어 "이러한 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유 · 사용하는 경우에도 마찬가지로 적용된다"고 판시했다.

대법원은 이와 달리 부당이득이 성립하지 않는다고 판시한 대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다260138 판결 등을 비롯하여 같은 취지의 대법원 판결들은 이 판결의 견해에 배치되는 범위에서 이를 모두 변경하기로 했다.

박상옥 대법관은 이에 대해, "집합건물의 복도, 계단 등과 같이 집합건물 전체의 유지와 관리를 위하여 필수적인 공용부분은 구조상 이를 점포 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니므로 구분소유자 중 일부나 제3자가 점유 · 사용하였더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다"는 부당이득반환청구 기각 반대의견을 냈다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)