[리걸타임즈 Q&A] 상가 건물주가 가게 비워달라고 하면…
[리걸타임즈 Q&A] 상가 건물주가 가게 비워달라고 하면…
  • 기사출고 2020.04.03 08:23
이 기사를 공유합니다

10년까지 계약갱신 요구 가능…권리금 회수기회 보호도

Q: 건물주의 임대료 인상 요구는 법적으로 얼마까지 허용되나요?

A: 최근 높은 시청률을 기록하며 인기리에 방영 중인 웹툰 원작의 드라마 '이태원 클라쓰'에서 건물주와 임차인 사이의 갈등이 적나라하게 드러나고 있습니다. 실제로 최근 몇 년 사이에 경리단길 외에도 망리단길, 익선동 등에서 임대차 분쟁으로 인하여 '젠트리피케이션' 현상이 나타나 '젠트리피케이션'이라는 단어가 며칠간 실시간 인기검색어에 오르기도 했습니다.

이처럼 임차인이 운영하는 가게가 잘 되는 것을 보고, 건물주가 차임(임대료)의 증액을 요구하거나 임차인을 내보내고 가게를 직접 운영하겠다고 하는 경우가 적지 않게 발생하고 있습니다. 이러한 경우를 포함하여 임차인 입장에서는 부담스러운 임대인의 여러 요구들이 과연 어디까지 법적으로 허용되는 것인지 대표적인 사례들을 살펴보겠습니다.

①임대료 인상의 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조 및 동법 시행령 제4조에 따라 임대인은 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 않는 범위 내에서 차임이나 보증금을 증액할 수 있습니다. 다만, 이렇게 한 번 증액한 경우 앞으로 1년간은 증액을 할 수 없습니다.

②임대인이 가게를 비워달라고 하는 경우, 임차인은 2018. 10. 16. 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 다만 개정된 상가건물 임대차보호법은 2018. 10. 16. 이후 체결 또는 재계약한 임대차 계약에 한하여 적용된다는 점은 유의하여야겠습니다.

③임대인이 직접 가게를 운영하겠다고 하는 경우, 권리금은 통상적으로 신규임차인이 되려는 자로부터 지급받는 돈이기 때문에 권리금을 못 받고 비워줘야 하는 것은 아닌지 우려할 수 있습니다. 이에 대하여 개정된 상가건물 임대차 보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 두텁게 보호하고 있는데, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되며, 방해행위를 한 경우 손해배상의 책임을 지게 됩니다. 뿐만 아니라 최근 대법원의 판단에 따르면, 이와 같은 임차인 보호조항은 임대차 계약기간과는 상관없이 적용된다는 점도 매우 중요합니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결).

2018. 10. 16. 개정된 상가건물 임대차보호법은 상대적으로 경제적 약자인 임차인을 매우 두텁게 보호하고 있습니다. 다만 임대차분쟁의 경우,  상가건물 임대차보호법의 적용 여부 등에 따라 법률 검토 결과가 달라질 수 있다는 점도 주의하셔야 합니다.

이승재 변호사(법무법인 리앤파트너스, sjlee@leepts.com)