주상복합아파트 지하주차장은 상가 소유자는 물론 상가 임차인과 상가 방문객들도 사용할 수 있다는 판결이 나왔다.

대구지법 민사11부(재판장 조인영 부장판사)는 1월 9일 대구에 있는 한 주상복합아파트의 상가 2채의 구분소유자인 최 모씨가 "아파트 지하주차장 사용을 방해하지 말라"며 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 소송(2019가합207213)에서 "피고는 원고 및 원고로부터 상가를 임차한 사람이나 상가를 방문하는 사람이 지하주차장에 주 · 정차하는 것을 방해하는 일체의 행동을 하여서는 아니 된다"고 판결했다.

2004년경 아파트 4개동 480세대와 지상 1층, 점포 5개 규모의 상가건물로 건축되어 일반에 분양된 이 주상복합아파트에는 총 1034면 규모의 지하주차장이 설치되어 있는데, 주차장 출입구에 차단기가 설치되어 있어 아파트와 상가의 입주민은 통행카드를 발급받아 차단기를 열어 출입할 수 있으나, 상가 방문차량의 경우 정문에 근무하는 경비원에게 개별적으로 허락을 받아 주차장에 출입하다가, 2019년 1월 25일 이후에는 입주자대표회의 측의 제지로 주차장을 이용하지 못하고 있다.

이에 최씨가 입주자대표회에 주차장 개방을 요구, 입주자대표회의가 회의를 열어 '상가에 할당된 주차공간은 2면이나, 상가 활성화 차원에서 5면을 상가전용구역으로 지정하여 상가관계자들의 이용에 제공하되, 장기주차는 금하고 야간에는 아파트 입주민도 이용할 수 있게 한다'는 취지의 결의를 하자, 최씨가 "상가의 구분소유자로서 주차장을 포함한 주상복합아파트 대지 전부를 용도에 따라 사용할 권리가 있다"며 소송을 냈다.

재판부는 대법원 판결(93다60144)을 인용, "1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지고, 이러한 법리는 1필의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다"고 전제하고, "이 주상복합아파트 대지에 건축되어 있는 아파트와 상가건물 내 각 구분건물마다 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐졌으므로, 이 대지에 설치된 주차장은 아파트 및 상가의 공용부분임이 인정된다"고 밝혔다. 이어 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 10조, 11조에 따라 주차장은 상가 및 아파트 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 따라서 상가의 구분소유자인 원고는 주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리가 있으며, 이러한 권리에 터잡아 원고와 사이에 임대차계약을 체결한 상가 임차인들 및 상가 방문객들 역시 주차장을 용도에 따라 사용할 수 있다"며 "피고는 특별한 사정이 없는 한 원고 및 임차인이 그 소유 내지 임차한 상가에 출 · 퇴근 또는 방문하기 위하여 사용하거나 위 각 상가에 방문하는 사람이 사용하는 승용자동차, 화물자동차, 이륜차의 주차를 방해하는 일체의 행위를 하여서는 안 될 의무가 있다"고 밝혔다.

입주자대표회의는 "상가에 5대 분량의 주차공간을 허용하기로 결의하였다"며 "상가방문객들의 주차를 제한한 것은 공용부분의 관리로서 유효하다"는 취지로 주장했다.

재판부는 그러나 "상가의 위치나 이용현황에 비추어 상가에는 외부에서 차량을 이용하여 방문하는 고객들도 상당히 많을 것으로 보이는데, 아파트의 경비원이 상가방문객의 주차장 출입을 제한함으로 인하여 차량을 이용해 상가를 방문하려는 고객들은 외부의 다른 주차공간을 찾아 주차를 한 후 상가에 돌아와야 하는 바, 일반 고객들이 그와 같은 번거로움과 불편함을 감수하고 상가를 이용하리라고는 기대하기 어렵다"고 지적하고, "위와 같은 통행의 직접성 및 접근성 감소는 매출하락 등 현재 상가를 운영하고 있는 입점자들의 영업에 상당한 지장을 줄 뿐만 아니라 상가의 기능과 효용, 교환가치에도 부정적인 영향을 미쳐 구분소유자인 원고의 재산권에 중대한 제한을 초래한다"고 밝혔다. 이어 "반면 피고로서는 상가방문차량의 주차장 출입을 전적으로 배제하지 않더라도 상가방문차량들로 하여금 경비원에게 방문 목적을 말하고 방문증을 발급받아 출입하게 하는 등의 방법으로 아파트 단지 내 불법주차 근절 등 주차장 출입통제의 목적을 어느 정도 달성할 수 있다고 보이고, 이를 위하여 소요되는 비용도 크지 않을 것으로 보인다"며 "아파트 및 상가의 관리단집회에서 원고의 주차장 사용을 제한하는 의결을 하거나 규약을 제정하였음을 인정할 증거가 없고, 아파트 입주민들로 구성된 피고의 의결이 상가 구분소유자인 원고에게 효력이 미친다고 볼 근거가 없으며, 설령 관리단집회에서 전체 상가 5개 호실에 2개 내지 5개의 주차면만을 제공하는 내용의 결의가 통과되거나 그러한 규약이 제정되더라도, 이는 상가 구분소유자들의 공용부분 이용권한을 현저히 침해하는 것으로서 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 없으므로 집합건물법 10조, 11조에 반하여 무효라고 판단된다"고 받아들이지 않았다.

입주자대표회의는 또 "원고와 같은 상가 소유자들이 배정된 주차면적에 따른 주차장의 유지관리비를 납부하지 않고 있기 때문에 주차장을 사용할 권리가 없다"고도 주장했으나, 재판부는 "원고가 주차장을 사용하기 위하여 일정한 사용료와 관리비를 부담하여야 하더라도 피고가 원고에게 위 의무의 이행을 구함은 별론으로 하고, 이러한 의무불이행을 이유로 원고의 주차장의 사용 자체를 방해할 수는 없다고 판단된다"고 밝혔다.

대구지법 관계자는 "주상복합아파트가 늘어나고 있음에도 그 주차장 이용에 관해서는 시공사, 시행사 또는 분양대행사가 별다른 관심을 가지고 있지 아니한 상황에서, 입주자와 상가 임차인 또는 방문객 사이에 분쟁이 발생하기 쉬운데, 입주자대표회의가 함부로 상가의 임차인 및 방문객의 주차장 이용을 방해하여서는 안 된다는 점을 분명히 한 판결"이라고 설명했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)