금융기관 대출금 등으로 매수 자금을 조달하며 '갭투자'를 해온 부동산업자가 대출금 이자 등의 부담 때문에 임대차 종료시 돌려줄 능력도 없이 임차인들로부터 8억여원의 보증금을 받았다가 사기죄로 실형을 살게 됐다. 이 부동산업자가 소유한 부동산은 13채의 다가구주택과 아파트 1채. 피해 임차인이 37명에 이른다. 

대구지법 김형한 판사는 12월 12일 다가구주택 등의 임차인 37명으로부터 8억여원의 보증금을 받아 가로챈 부동산업자 장 모(44)씨에게 사기죄 등을 적용, 징역 3년을 선고했다(2019고단4166 등). 또 장씨 소유의 다가구주택 임대차를 중개하고 법정 한도액을 초과하여 보수를 받은 공인중개사 우 모(63)씨 등 4명에게는 각각 벌금 70만∼300만원을 선고했다.

2012년경부터 시세차익과 차임 수익을 기대하여 소액의 자기 자금만을 가지고 금융기관 대출금, 임대차보증금 등으로 매수 대금의 대부분을 조달하여 다수의 아파트, 다가구주택을 취득하는 방식으로 소위 갭투자를 해 오던 장씨는 대구시 남구와 달서구, 서구, 수성구 등에 있는 13채의 다가구주택과 천안시에 있는 아파트 1채를 소유하게 되었다.

장씨는 2018년 8월 31일경 자신 소유의 대구 남구에 있는 다가구주택의 임차를 원하는 A씨에게 "다가구주택의 선순위 보증금이 현재 2억 5000만원에 불과하고, 계약 기간 종료 후 보증금 반환에 아무런 문제가 없다"고 말하고 A씨와 보증금 5000만원, 계약기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결하고 A씨로부터 임대차보증금 명목으로 5000만원을 받았다. 그러나 사실 장씨가 2017년 11월경 18억 5000만원에 매입한 이 다가구주택은 채권최고액을 9억 6000만원으로 한 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 이미 선순위 보증금이 12억원에 달하는 등 근저당채무와 보증금 채무의 합계가 이 주택의 매입 가격을 넘어서고, 매입 후 특별히 건물 가액이 상승하지도 않아서 다가구주택 자체만으로는 A씨의 보증금 반환을 담보하기가 어려웠다. 또 계약 기간 종료 후 다른 임차인이 입주하여 그로부터 보증금을 받는다고 하더라도 장씨로서는 A씨의 보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없었다. 

장씨는 또 2018년 12월 14일경 대구 서구에 있는 자신 소유의 다가구주택에서 2017년 4월경부터 그곳을 보증금 4000만원에 임차하여 거주하고 있는 B씨에게 "보증금을 500만원 더 주면 계약을 연장해 주겠다"고 말하고 계약기간 종료 후 증액된 금액을 포함하여 보증금을 정상적으로 반환할 것 같은 태도를 보이며 B씨와 보증금을 4500만원, 계약기간을 2년으로 하는 임대차계약을 다시 체결했다. 그러나 사실 장씨가 2014년 2월경 8억 5500만원에 매입한 이 다가구주택은 채권최고액 5억 2000만원의 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 이미 전체 세입자들의 보증금이 4억원을 초과하는 등 근저당채무와 보증금 채무의 합계가 이 주택의 매입가격을 넘어서고, 매입 후 특별히 건물 가액이 상승하지도 않아서 다가구주택 자체만으로는 B씨의 보증금 반환을 담보하기가 어려웠고, 계약 기간 종료 후 다른 임차인이 입주하여 그로부터 보증금을 받는다고 하더라도 B씨의 보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없었다. 장씨는 이처럼 보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없이 2014년 8월부터 2019년 5월까지 약 5년간 A씨를 포함하여 37명을 상대로 임대차계약을 체결하여 임대차보증금 또는 임대차보증금 증액 명목으로 8억여원을 받아 가로챈 혐의 등으로 기소됐다. 장씨가 37명으로부터 받아 가로챈 보증금 액수는 1인당 500만∼8500만원으로 1억원 미만이다.

재판부에 따르면, 장씨는 2012년경부터 대출금과 임대차보증금에 소액의 자기 자금만을 더하여 아파트를 매입하기 시작한 후 동일한 방식의 투자를 확대하여 2013년 4월경 대구 수성구에 있는 다가구주택을 매입한 것을 비롯하여 2018년 2월경까지 대구시 일원에 12채의 다가구주택을 매입하고, 1채의 다가구주택을 직접 건축하여 총 13채의 다가구주택을 소유하게 되었으나, 이와 같은 방식의 투자가 지속적으로 유지되기 위해서는 적어도 대출금 이자에 충당될 정도의 차임이 발생하거나 그에 상당한 금액을 보전할 정도로 다가구주택 가액이 상승하여야만 했다. 그런데 장씨는 13채의 다가구주택 소유 과정에서 121억원 상당의 비용이 들었고, 그 과정에서 각 다가구주택을 담보로 71억원 가량의 채무를 부담하여 2018년 8월 하순경에는 월 평균 약 2000만원의 이자를 지급하여야만 했으나 다가구주택의 임차인들에게 반환하여야 하는 보증금 채무만 68억원 가량으로 증가되었을 뿐 차임으로 얻는 수익이 거의 없고, 다가구주택의 가액은 담보채무와 보증금채무를 고려하더라도 새로운 투자자가 매수에 나설 정도로 특별히 상승하지 않았으며, 정부의 부동산 담보대출 규제 정책으로 추가 대출을 받는 것도 어려운 상황이 되어 금융기관에 대한 대출금 이자 상환을 연체하기 시작하였으며, 이와 같은 상황에서 장씨가 다가구주택의 임차인과 계약을 체결하고 받는 보증금을 돌려주기 위해서는 계약 종료 후 새로운 임차인으로부터 받는 보증금을 이용하는 방법 밖에는 없었으나, 특별한 수입이 없이 매달 소요되는 이자, 생활비 등을 새로운 임차인으로부터 받는 보증금으로 충당할 수밖에 없었고, 그 결과 새로운 임차인으로부터 보증금을 받았음에도 불구하고 기존 임차인의 보증금을 돌려주지 못하는 경우까지 생겨나게 되었다. 

따라서 장씨가 2018. 8. 하순경부터는 새로운 임차인들로부터 보증금을 받거나 기존의 임차인들로부터 보증금을 증액하여 받더라도 계약 기간 종료 후 이를 제대로 반환할 수 있을지 여부가 불확실해졌다는 것이 재판부의 판단.

재판부는 "피고인 장씨의 사기범죄로 인한 피해자가 다수이고, 피해액도 다액인 점이 불리한 정상"이라고 실형 선고 이유를 설명했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)