공인중개사가 오피스텔의 임대차계약 체결권한을 위임받은 것처럼 속여 임차인으로부터 보증금을 가로챘다. 법원은 "공인중개사의 주관적 의사와 관계없이 객관적으로 보아 사회통념상 부동산임대차의 알선 · 중개를 위한 행위로 인정된다"며 해당 공인중개사 외에 한국공인중개사협회에 대해서도 연대책임을 인정했다.

창원지법 강종선 판사는 6월 12일 창원시 성산구에 있는 A씨의 오피스텔에 관하여 임대차계약을 체결했다가 보증금 6000만원을 편취당한 안 모씨가 공인중개사 김 모씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2018가단114467)에서 "피고들은 연대하여 안씨에게 4100만원을 지급하라"고 판결했다. 

안씨는 지난 2015년 12월 9일 창원시 성산구에 있는 오피스텔의 소유자 A씨로부터 임대차계약의 체결과 보증금 수령 권한을 위임받지 않았으면서도 권한을 위임받은 대리인인 것처럼 행세한 공인중개사 김씨에게 속아 A씨의 오피스텔에 대해 기간을 2015. 12. 17.부 2017. 12. 17.까지 정한 임대차계약을 체결하고 보증금 6000만원을을 주어 편취당하자 김씨와 한국공인중개사협회를 상대로 보증금 6000만원 중 4100만원의 손해배상을 요구하는 소송을 냈다. 안씨는 소송 진행 중 "안씨는 오피스텔의 소유자인 A씨로부터 1900만원을 지급받음과 동시에 A씨에게 오피스텔을 인도하고, A씨는 안씨로부터 오피스텔을 인도받음과 동시에 A씨에게 1900만원을 지급한다"는 취지의 조정을 갈음하는 결정이 확정되었다.

강 판사는 "피고 김씨는 불법행위자로서, 피고 협회는 김씨의 공제사업자로서 특별한 사정이 없는 한 공동하여 원고에게 피고 김씨가 편취한 6000만원 중 원고가 구하는 4100만원을 배상할 의무가 있다"고 밝혔다.

이에 한국공인중개사협회는 "안씨가 입은 손해는 김씨의 개인적인 불법행위로 인하여 발생한 것이지 부동산 중개행위로 인하여 발생한 것이 아니므로, 협회가 보상하는 손해에 해당하지 않는다"고 주장했다.

강 판사는 그러나 대법원 판결(2005다550088 등)을 인용, "어떠한 행위가 공인중개사법의 규율대상인 중개행위에 해당하는지 여부는, 거래당사자의 보호에 목적을 둔 이 법률의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선 · 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정하여서는 아니 되고, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선 · 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다"고 전제하고, "이 사건에서 피고 김씨는 외형상 원고와 A씨 사이의 오피스텔에 관한 임대차계약 체결을 중개하는 과정에서 원고로부터 보증금 6000만원을 송금받아 이를 편취하였는바, 피고 김씨의 이와 같은 행위는 그 주관적 의사와 관계없이 객관적으로 보아 사회통념상 부동산임대차의 알선 · 중개를 위한 행위로 인정된다"며 받아들이지 않았다.

한국공인중개사협회는 또 "안씨가 입은 손해는 공제약관 7조 5항과 공인중개사법 33조 4호에 의해 '보상하지 아니하는 손해'에 해당한다"고 주장했다. 한국공인중개사협회의 공제약관 7조 5항은 '공인중개사법 33조의 구정에 의거 개업공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해'를 보상하지 아니하는 손해로 규정하고 있고, 공인중개사법 33조 4호는 '당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위'를 공인중개사의 금지행위로 규정하고 있다.

강 판사는 이에 대해서도, "피고 김씨의 기망행위는, 공인중개사가 부동산임대차 중개과정에서 진정한 임대차계약 체결을 중개할 의사나 능력이 없이 단순히 중개의뢰인을 기망하여 보증금을 편취하였다는 것으로서, '중개대상물의 임대차에 관한 위임권한'에 관한 것이지 '중개대상물의 권리관계 등 거래상 중요사항'에 대한 기망행위 또는 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위에 해당한다고 보기는 어렵다"며 받아들이지 않았다. 

김씨는 공인중개사협회와 부동산 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상해주는 내용의 공제금액 1억원의 공제계약을 체결했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)