세금이란 국가 또는 지방자치단체가 각종 행정서비스 등에 필요한 경비를 마련하기 위해 어떠한 대가를 지급하지 않고 강제적으로 납세의무자로부터 징수하는 금전 또는 재물을 말한다. 반대급부 없이 강제적으로 징수하는 것이다 보니 대부분의 사람들은 세금 납부하기를 좋아하지 않는다. 어떤 사람들은 조세피난처에 금융계좌를 만들어 소득을 감추기도 하고 어떤 기업은 물품을 구매하면서 과다하게 비용을 지급한 것으로 하여 법인세를 줄이고 비자금을 만들기도 한다. 전형적인 탈세의 유형이다. 그런데 자신들을 조세포탈범으로 매도하는 것은 억울하다고 주장한다. 국가가 해주는 것도 없으면서 세금을 걷어 가면 우리한테 고맙다고 해야 할 것이지 자신들이 돈을 많이 벌었다는 이유로 높은 세금을 부과해 놓고 그것을 내지 않았다고 형사처벌까지 하려고 하는 것은 너무 심하지 않느냐는 것이다.

그러나 납세의무는 헌법상 정해진 국민의 4대 의무 중 하나이고 이 사회의 일원으로서 살아간다는 것 자체가 그러한 의무와 세금을 납부하겠다는 법적인 약속을 수용하기로 한 것이니 세금을 납부하는 것은 피할 수 없는 일이다. 세금은 우리가 죽더라도 상속인에게 이전되어 결과적으로 피할 수 없는 것이니 세금을 어떻게 절약할 수 있을까 하는 문제만 남게 된다. 이것은 사기 기타 부정한 방법으로 세금을 피하려고 하는 탈세와는 다른 것이다. 즉, 절세는 합법적인 범위 안에서 세법을 제대로 활용하여 불필요한 세금이 발생하지 않게 하거나 법이 제공하는 각종 절세 혜택을 제대로 누리는 것을 말한다. 불필요한 세금이 발생하지 않게 하거나 각종 세제 혜택을 누리려면 세법을 잘 알아야 한다. 그런데 세법은 너무 복잡하여 전문가의 도움 없이는 제대로 알기가 어렵고 매년 개정되기 때문에 해당 연도에 개정된 세법에 따라 절세전략도 수정되어야 한다.

이하에서는 우리가 활용할 수 있는 절세 전략들은 어떤 것들이 있는지 그리고 최근 몇 년 사이 대폭 개정된 세법의 테두리 안에서 기존의 세테크 전략들이 어떻게 수정되어야 하는지 등에 대해 알아보기로 한다.

1. 양도 관련 세금

양도와 관련한 세금을 이해하기 위해서는 양도소득세가 어떻게 계산되는지를 먼저 알아야 한다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액, 자본적지출, 양도비를 차감한 양도차익을 구하고, 양도차익에서 장기보유 특별공제를 공제한 양도소득금액에 양도소득기본공제를 하면 양도소득과세표준이 나온다. 양도소득과세표준에 정해진 세율을 곱하면 양도소득산출세액을 알 수 있다.

양도가액은 과세대상 자산을 양도한 실지거래가액을 말하며 취득가액은 실제 취득에 소요된 비용, 프리미엄, 취득세, 중개수수료를, 자본적지출액이란 발코니 개조비용, 냉난방시설 교체 비용 등 취득 후 용도변경이나 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용을 말한다. 그리고 양도비용은 양도하는 시점의 계약서 작성비용, 소개비 등을 말한다. 양도차익에서 공제하는 장기보유 특별공제는 토지나 건물 등 자산을 3년 이상 보유한 경우 적용하는 것인데, 양도차익에서 종래 연 3%씩 10년 이상 30% 공제하던 것을 연 2%씩 15년 이상 되어야 30% 공제하는 것으로 공제율을 축소하였으며, 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대해서는 장기보유 특별공제를 적용해 주지 않는 것으로 개정되었다.

장기보유 특별공제율 축소

세법은 다주택자에 대해 중과세하고 임대사업자로 등록한 경우에 부여하던 많은 혜택들을 폐지하는 방향으로 개정되어 왔다. 우선 다주택자가 주택을 양도할 때 중과세가 적용되는지 여부를 어떻게 판정하는지 알아보자.

첫째, 양도하려는 주택이 서울, 과천, 성남 등 조정대상지역(국토교통부공고 제2018-1766호)에 있는 경우에만 중과세 하는 것이므로 그 외 지역의 주택을 양도하는 경우에는 중과세 여부를 검토할 필요가 없다. 만일 내가 양도하려는 주택이 조정대상지역에 위치해 있다면 중과대상 주택수가 몇 채인지를 계산해야 한다. 중과대상 주택 수는 수도권, 광역시, 세종시에 위치한 주택의 수 및 위 지역에 속한 군 · 읍 · 면 지역 및 기타 지역에 위치한 기준시가 3억원을 초과하는 주택의 수를 합하여 계산한다. 그렇게 계산한 주택 수가 2채인 경우 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 기본세율에 10%가 부가된 세율로 양도소득세를 납부해야 하며, 3채 이상인 경우 기본세율에 20%가 부가된 세율로 양도소득세를 납부해야 한다. 이 경우 장기보유 특별공제도 적용해 주지 않기 때문에 다주택자들의 양도소득세 부담은 상당히 커졌다고 볼 수 있다. 다만, 이 경우에도 가정형어린이집, 문화재주택 등 세법이 중과세 제외 대상으로 정하고 있는 주택은 중과세되지 않는다.

1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우 양도소득세가 비과세되는 것은 종전과 같다. 다만, 조정대상지역은 2년을 거주해야만 비과세해준다. 1세대란 배우자, 직계존비속, 형제자매 등 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자를 말한다. 직계존비속의 배우자는 세대에 포함되나 형제자매의 배우자는 같은 세대로 보지 않기 때문에 처제는 같은 세대지만, 형부나 매형은 같은 세대로 보지 않는다.

같은 세대로 보지 않는다는 것이 감정적으로는 섭섭할 수 있겠지만 세법상으로 보면 좋은 일이 될 수도 있다. 예를 들어, 1주택을 보유 중인 32세의 A가 결혼한 누나의 남편, 즉 매형 집에서 같이 살고 있던 중 A가 자신의 주택을 매도하는 상황을 생각해 보자. A의 입장에서 매형을 같은 세대로 본다면 1세대 2주택이 되어 A는 다주택자로서 양도소득세를 납부해야 한다. 그러나 매형은 A와 같은 세대로 보지 않기 때문에 A는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 적어도 절세 측면에서는 같은 세대로 묶이지 않는 것이 더 좋은 것이다.

처제는 같은 세대, 형부는 아니야

또 다른 예를 들어보자. 주택 한 채는 남편 명의로, 다른 한 채는 부인 명의로 보유하고 있으면 1세대 2주택이 되는데 이 부부가 이혼하면 각각 1세대 1주택이 되므로 모두 비과세혜택을 받을 수 있다는 점을 이용하여 법률상으로만 이혼하는 부부들이 많이 있었다. 실제로 이혼한 부부의 경우 1세대 1주택 비과세 혜택은 당연한 것이겠지만 이러한 비과세 혜택을 누리기 위해 법률상으로만 이혼을 하고 사실상 동거하면서 생계를 같이 하는 부부들이 증가한다면 사회적으로 바람직한 현상은 아닐 것이다. 따라서 이렇게 법률상으로는 이혼하였으나 사실상 이혼으로 보기 어려운 경우에는 세대 분리를 인정하지 않고 여전히 1세대로 보아 양도소득세를 부과하는 것으로 세법을 개정하였다.

2. 주택임대사업 관련 세금

임대소득은 사업소득으로 구분할 수 있고 사업소득은 근로소득 등과 함께 1년간 벌어들인 과세소득과 합산하여 종합과세된다. 종합소득세액은 과세표준의 크기에 따라 6%에서 42%까지 초과누진세율을 곱하여 산출하므로 더 낮은 세율이 적용될 수 있도록 부부 간에 소득이 없거나 낮은 사람이 임대사업을 함으로써 소득을 분산시키는 것을 절세 전략으로 꼽고 있다.

주택임대사업의 경우 1주택자가 임대소득을 올리는 경우에는 과세하지 않는다. 2주택 이상자가 월세로 임대하는 경우에는 소득세가 과세되지만 보증금만 받는 경우에는 그 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상자에게만 과세된다. 다만, 3주택 이상자라고 하더라도 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 이하의 임대주택은 주택 수에서 제외하므로 이러한 주택만을 임대하는 경우에는 보증금 합계액이 3억원을 초과하더라도 과세되지 않는다.

임대사업자 세제혜택 대폭 축소

주택임대사업으로 얻은 소득에 대해 소득세를 신고 납부해야 하는지 여부는 주택임대사업자 등록 여부와 관계가 없다. 그런데 주택임대사업을 하는 사람들이 주택임대사업자 등록을 하지 않는 경우에는 국세청이 각 개인의 임대소득을 파악하기가 쉽지 않다. 그렇다 보니 많은 사람들이 임대사업자등록을 하지 않고 세금을 제대로 신고 납부하지 않았다. 이에 따라 정부는 계속적으로 임대사업자로 등록하는 경우 취득세 면제, 재산세 감면, 종합부동산세 합산 배제, 거주하는 주택의 양도소득세 비과세 등 다양한 혜택들을 부여함으로써 임대사업자 등록을 유도하였다. 그런데 이러한 세제혜택은 풍부한 유동자금과 대체 투자수단의 부족과 맞물려 주택 수요를 폭발적으로 증가시킴으로써 주택 가격 급등으로 이어졌다. 이에 정부는 다시 주택임대사업자에 대한 세제혜택을 대폭 축소하는 방향으로 세법을 개정했다.

2018. 9. 13. 이후 조정대상지역 내에서 신규로 등록한 임대주택의 경우 종합부동산세 계산 시 합산한다. 장기임대주택 외 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세혜택은 평생 1회로 제한되며 장기임대주택을 거주주택으로 전환한 주택은 계속적으로 과세하고 마지막으로 1세대 1주택이 된 경우에 있어서 직전 거주주택 양도 이후의 양도차익분에 대해서만 비과세혜택을 부여한다. 국민주택규모 이하 8년 이상 장기임대해야 하는 장기일반민간임대주택의 경우 10년 이상 임대 후 양도하면 장기보유 특별공제로서 양도차익의 70%(8년 이상은 50%)를 공제해 주는데 2018. 9. 13. 이후 등록한 것은 수도권 6억원, 그 외 지역은 3억원 이하의 주택에 한하여 공제를 적용받을 수 있다.

등록 안하면 내년부터 가산세

그런데 이러한 세제혜택을 누리기 위해서는 임대료 증액이 5%로 제한되며, 의무임대기간이 적용(단기임대 4년, 장기임대 8년)되어 의무기간 내 양도가 원칙적으로 금지된다. 의무기간 내에 양도할 경우 1천만원에서 5천만원의 과태료가 부과될 수 있다. 이미 말한 바와 같이 주택임대사업자 등록여부와 임대사업소득세 성립여부와는 아무런 관계가 없으므로 주택임대사업자 등록을 하지 않았다고 하여 소득세 납세의무가 없어지는 것은 아니며, 사업자등록을 하지 않는 경우 2020년부터는 수입금액의 0.2%의 가산세가 부과된다는 점도 알아두면 좋겠다.

3. 종합부동산세 관련

조정대상지역 내 2주택 이상자 및 그 외 지역 3주택 이상자에 대해서는 종합부동산세를 일반세율에 0.1%에서 0.5%까지 가산하여 중과세한다. 부부가 주택을 공동명의로 소유하는 경우 각각 주택을 소유한 것으로 보아 종합부동산세를 과세한다. 즉, A주택과 B주택을 각각 50%씩 부부가 공동명의로 소유하고 있는 경우 종합부동산세 영역에서는 남편과 아내 모두 2주택자로 취급하므로 만일 위 주택 모두 조정대상지역 내에 위치하고 있다면 종합부동산세 계산 시 남편과 아내에게 모두 중과세율이 적용된다. 다만 종합부동산세 계산시 공제하는 6억원은 남편과 모두 적용되므로 이러한 측면에서는 부부 공동명의로 주택을 보유하는 것이 좋을 수도 있다.

과세기준일 현재 만 60세 이상인 경우에는 연령공제, 주택을 5년 이상 보유한 경우에는 보유기간 공제를 받을 수 있으며 두 공제는 70%를 한도로 중복 적용이 가능하다. 다만, 이러한 혜택은 세대원 중 한 명만 단독명의로 1세대 1주택 상태인 경우에만 적용되며 부부가 공동명의로 주택을 보유하고 있는 경우에는 적용되지 않는다.

4. 증여세 및 상속세 관련

증여세와 관련해서는 크게 달라진 것은 없다. 증여세는 증여일 현재의 시가로 평가한 증여재산가액에 각종 공제를 하여 증여세 과세표준을 산출하고 해당 세율을 곱하면 증여세 산출세액이 도출된다는 점 및 증여재산이 10년 합산으로 부부간에는 6억원, 직계존비속은 5천만원, 미성년자는 2천만원, 기타 친족은 1천만원을 한도로 공제된다는 점을 알아두면 되겠다. 결국 10년 단위로 위 금액 한도 내에서 증여를 하면 증여세는 부과되지 않는다.

30억원 넘으면 50% 과세

상속세는 증여세와 계산구조가 유사하며 세율도 동일하다. 과세표준 1억원 이하의 경우 10%에서 30억원 초과의 경우 50% 세율로 과세된다. 민법상으로는 상속재산에 포함되지 않는 보험금도 상속세 과세를 위한 재산으로 포함되기도 한다. 상속인에게 10년 내, 상속인이 아닌 자에게 5년 내 사전증여한 재산가액도 상속세 계산 시 포함시킨다.

상속공제는 최소 5억원을 공제해주며 배우자가 있는 경우에는 최소 5억원을 추가로 공제해주므로 최소 10억원까지 공제를 받을 수 있다. 상속세를 줄이기 위해 자녀들에게 사전증여를 하기도 한다. 이는 상속세 과세표준을 낮춤으로써 더 낮은 세율이 적용되도록 하기 위함인데 상속할 재산이 상속공제 범위 내에 있는 경우에는 어차피 상속세가 부과되지 않기 때문에 사전증여는 별로 효율적인 절세 전략이 되지 못한다. 다만, 자산이 많은 사람들이 사전증여한 경우에는 설사 그 자산이 상속인에게 10년 내에 사전증여한 것으로서 상속세 계산 시 합산된다고 하더라도 그 합산되는 가액은 증여 당시 가액만을 합산할 뿐만 아니라 이미 납부한 증여세액은 공제해준다는 점에서 효과적인 절세전략이 될 수 있다.

절세는 합법적인 범위 내에서 세금을 절약하는 것을 말한다. 그러나 법의 테두리를 벗어나 세금을 줄이고자 한다면 이것은 탈세에 해당한다. 탈세를 하게 되면 40%의 부당가산세, 형사처벌 등의 불이익을 받을 수 있다. 따라서 우리는 합법적으로 세금을 절약할 수 있는 방법을 잘 숙지해야 한다. 그런데 세법은 매년 대폭 개정되므로 세법이 개정될 때마다 해당 내용을 잘 알고 있어야 한다. 개정 세법의 내용을 알지 못하면 기존에 세테크 관련 지식을 알고 있더라도 그 효용성은 떨어지게 마련이다. 오히려 잘못 알고 있는 세테크 지식은 독이 될 수도 있다. 아무쪼록 독자 여러분들이 이제까지 밝힌 내용들을 정확히 숙지하여 불필요한 세금이 발생하지 않도록 하고 세법이 부여하는 다양한 혜택들을 제대로 누릴 수 있었으면 좋겠다. 물론 세금을 제대로 신고 · 납부하는 것도 어떤 측면에서 보면 절세의 한 방법이라는 점도 잊지 말아야 한다.

류성현 변호사(법무법인 광장, sunghyun.ryu@leeko.com)