임대인이 이미 신탁계약이 체결되어 있는 자신의 주택에 대하여 수탁자의 동의 없이 임차인과 임대차계약을 체결, 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 대법원은 이러한 경우 이후 신탁이 종료되어 임대인이 주택에 대한 소유권등기를 회복하면 회복등기를 마친 즉시 임차인이 임차권의 대항력을 취득하게 된다고 판결했다. 따라서 임차인이 대항력을 취득한 다음에 이루어진 근저당권에 따른 경매절차에서 주택을 매수한 사람에게 대항할 수 있다는 취지다.

대법원 제3부(주심 김재형 대법관)는 3월 28일 주택의 임차인인 안 모씨가 경매를 통해 주택을 매수한 S사를 상대로 임차보증금 7000만원을 반환하라며 낸 소송의 상고심(2018다44879)에서 이같이 판시, "S사는 부동산을 인도받음과 동시에 안씨에게 7000만원을 지급하라"고 판결한 원심을 확정했다.

안씨는 2014년 1월 27일 D사와 D사 소유의 주택에 대해 임대차기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결하고 보증금 7000만원을 지급했다. 안씨는 이날 주택을 인도받은 후 바로 전입신고를 마치고 1년 후인 2015년 4월 29일에 확정일자도 받았으며, 현재까지 이 주택을 점유하고 있다.

그런데 이 주택은 임대차계약 전 이미 신탁계약이 맺어진 상태였다. D사는 안씨와 임대차 계약을 맺기 전인 2013년 12월 24일 이 주택에 대해 수탁자를 KB부동산신탁, 수익자를 포항서부신용협동조합과 D사로 하는 부동산담보신탁계약을 체결했고, KB부동산신탁은 같은날 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 그러나 D사는 안씨와 임대차계약을 체결하면서 KB부동산신탁의 승낙을 받지 않았다.

D사는 2014년 4월 8일 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 적법한 임대권한을 취득했다. 포항서부신협이 같은날 이 주택에 대해 채권최고액 5785만원으로 된 근저당권설정등기를 마쳤으나, 안씨의 임대차계약 및 입주와 전입신고보다 늦은 것. 이후 포항서부신협이 임의경매를 신청하여 주택에 대한 경매절차가 진행된 결과 2017년 2월 17일 S사가 경매를 통해 주택을 매수, 안씨가 S사에 임차보증금 반환을 요구했으나 거부되자 소송을 낸 것이다.

대법원은 "주택임대차보호법 3조(대항력 등) 1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다"고 전제하고, "주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 이 임대차계약에 대하여 주택임대차보호법 3조 1항이 적용될 수 있음이 분명하다"고 밝혔다.

이어 "D사는 (원고와) 임대차계약 체결 당시 수탁자인 KB부동산신탁의 승낙이 없이는 주택을 임대할 수 없었지만, 2014. 4. 8. 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였고, 원고는 2014. 1. 27.  주택을 인도받고 전입신고를 마쳐, 그때부터 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 원고가 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 원고의 주민등록은 원고가 전입신고를 마친 2014. 1. 27.부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다"며 "원고는 D사가 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 포항서부신협의 근저당권설정등기는 원고가 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 원고는 임차권으로 주택의 매수인인 피고에게 대항할 수 있다"고 판시했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)