공인중개사가 토지에 관한 1차 매매계약서를 작성한 후 한참 지나 등기이전 등에 문제가 있어 매도인과 매수인이 목적물 중 일부를 거래대상에서 제외하기로 해 이에 따른 2차 매매계약서를 작성했다고 하더라도 2차 계약서는 물론 1차 계약서도 보존해야 한다는 판결이 나왔다.  1차 계약의 중개가 완성되었다고 볼 수 있기 때문이다. 법원은 특히 "거래당사자 사이에 1차 계약서를 파기하기로 하는 합의가 있었다고 하더라도 공인중개사의 1차 계약서의 보존의무가 없어지는 것은 아니다"고 판시했다.

전주지법 행정1부(재판장 임경옥 부장판사)는 5월 2일 1차 매매계약서를 보관하지 않았다는 이유로 업무정지 1.5개월 처분을 받은 공인중개사 A씨가 "업무정지 처분을 취소하라"며 전주시 덕진구청장을 상대로 낸 소송(2017구합2049)에서 이같이 판시, A의 청구를 기각했다.

A는 2014년 4월 15일경 전주시 덕진구에 있는 165, 166, 167번지 등 토지 3필지에 관하여 매수인 C를 대리해 매도인 B, 매수인을 C로 하는 매매계약을 중개하고 부동산 매매계약서를 작성했다. 그런데 B와 C가 당초 계약내용과 달리 토지 3필지 중 166번지만을 매매의 목적물로 삼기로 하여, A는 B와 C 사이에 166번지만을 매매목적물로 하는 부동산 매매계약서(2차 매매계약서)를 다시 작성하고, 보관하고 있던 1차 매매계약서를 파기했다.

그러나 매도인 측 대리인은 2차 매매계약의 이행과 관련하여 매도인과 매수인 사이에 분쟁이 생기자, A 측을 형사고소하고 A가 중개대상물 확인 · 설명서와 손해배상책임보장증서를 교부하지 않았다는 등의 이유로 행정처분을 해 달라는 진정서를 덕진구청에 접수했다. 이에 덕진구청이 1차 매매계약서를 보관하지 아니하였음을 위반사항으로 하여 A에게 업무정지 1.5개월의 처분을 내리자 A가 소송을 냈다. A는 "공인중개사법 26조 1항은 중개가 완성된 때 거래계약서의 사본을 보존할 의무를 규정하고 있는데, 이 사건 제2차 매매계약과 같이 부동산 매매계약이 변경된 경우 제1차 매매계약은 중개가 완성되지 않았고, 법 26조 2항에는 거래계약서를 작성하는 때에는 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하는 것을 금지하고 있으므로 제1차 매매계약서에 관하여는 보존의무가 인정되지 않는다"고 주장했다.

공인중개사법 26조 1항은 '개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다'고 규정하고 있다. 재판부는 이와 관련, "공인중개사법 26조 1항에서 말하는 '중개가 완성된 때'라 함은 거래당사자간 매매 등을 알선하는 행위가 완성되는 것을 말하므로, 계약의 중요한 내용이 확정되어 당사자 사이에 더 이상 계약의 내용이 보충되거나 변경될 필요가 없을 때에는 중개가 완성되었다고 해석하여야 할 것"이라고 밝혔다.

재판부는 "1차, 2차 매매계약은 모두 토지 3필지 관련 소송이 종결된 이후 소유권이전등기를 마치기로 하고 있고, 원고는 양 계약 모두와 관련하여 중개수수료를 받은 사실이 없는바, 특별히 1차 매매계약에 대해서만 계약의 중요 내용이 미확정된 상태라고 할 수는 없고, 1차 매매계약과 2차 매매계약 사이에는 약 4개월의 시간차가 있는바, 1차 매매계약 당시 중개가 완성되지 않은 상태에서 2차 매매계약이 체결되었다기보다는 1차 매매계약 당시 중개가 완성되어 계약이 유효하게 체결되었고, 추후 당사자간의 합의로 1차 매매계약이 해제된 후 새로운 2차 매매계약이 다시 체결되었다고 보는 것이 합리적"이라고 지적하고, "1차 매매계약서가 작성될 당시 이미 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때라고 볼 수 있어, 원고에게는 1차 매매계약서의 사본을 보존하여야 할 의무가 있다고 볼 수 있다"고 밝혔다.

이어 "공인중개사법 26조 1항은 공인중개사에게 중개가 완성된 때에는 거래계약서의 사본을 보존할 의무를 부과하고 있을 뿐, 거래계약의 유무효나 해제여부에 따라 보존의무에 대한 예외를 두고 있지 않으므로, 매매계약의 당사자 사이에 1차 매매계약서를 파기하기로 하는 합의가 있었다고 할지라도, 원고에게 파기된 1차 매매계약서의 보존의무가 없다고 볼 수는 없다"며 "1차 매매계약 당시 중개가 완성된 이상 원고에게는 공인중개사법 26조 1항에 따라 1차 매매계약서의 사본을 보존할 의무가 있으므로, 피고가 원고에 대하여 한 영업정지 처분은 적법하다"고 판시했다.

김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)