미실현이득에 과세하는 "재건축초과이익환수제 위헌"
미실현이득에 과세하는 "재건축초과이익환수제 위헌"
  • 기사출고 2018.04.01 12:32
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재건축조합 8곳 헌법소원 제기"부과기준 · 시점, 불명확 · 불합리"
서울 강남구의 대치쌍용2차 재건축조합과 송파구의 잠실5단지 재건축조합 등 전국의 재건축조합 8곳이 올 초 부활한 재건축초과이익환수제에 대해 헌법 위반을 주장하며 헌법소원을 냈다.

재건축초과이익환수제는 재건축 진행 과정에서 1인당 평균 3000만원이 넘는 이익을 얻으면 초과 금액의 최대 50%까지 부담금을 납부하도록 하는 제도로, 2006년 제정되어 시행되다가 2012년 말부터 유예된 뒤 올해 1월 부활했다.

이들 재건축조합 8곳을 대리해 3월 26일 헌법소원 심판 청구서를 접수한 법무법인 인본(대표변호사 김종규 · 정한철)은 "재건축초과이익환수제가 행복추구권(자기의사결정권)과 평등권, 재산권, 환경권(쾌적한 주거생활권)을 침해한다"며 "재건축초과이익 환수에 관한 법률 또는 이 법률 3조(재건축초과이익의 환수), 7조(부과기준), 8조(기준시점 등), 9조(주택가액의 산정), 10조(정상주택가격상승분의 산정), 12조(부과율)가 헌법에 위반된다"고 주장했다.

인본은 "재건축부담금이 실질적으로 조세의 성격을 가지고 있는데 부담금이라는 명목을 내세워 헌법이 정하고 있는 조세법률주의를 위배하고 있고, 조세평등주의와 조세실질주의에도 반한다"고 주장했다.

특히 미실현이득에 대하여 과세를 하기 위해서는 ①공정하고 정확한 계측의 문제, ②납세자의 현실 담세력 문제, ③주택가격하락에 대비한 적절한 보충규정 설정의 문제를 해결하여야 하나, "재건축이익환수법은 부과기준이 불명확하고, 부과의 기준시점인 개시시점을 '추진위원회승인시점'으로 규정하여 지나치게 불확실한 시점을 기준으로 하고 있고, 주택가격을 공시가격을 기준으로 하여 실거래가를 반영하지 않아 발생하는 불합리한 문제가 있으며, 종료시점의 주택가격은 분양가를 기준으로 하는 등 사실상 실거래가를 기준으로 하고 있어 초과이득이 과도하게 계상될 가능성이 높은 등 공정하고 정확한 계측이 어려운 문제점이 있다"고 지적했다. 또 "미실현이득에 대하여 과세를 함으로써 1가구 1주택자나 현금자산을 충분히 확보하지 못한 납세자가 현실 담세력이 없어 사실상 주택을 강제로 처분하여야 하는 문제가 발생할 수 있고, 사후에 주택가격이 하락하였을 때 적절한 대책이 마련되지도 않은 문제점이 있어 미실현이득에 대한 과세요건도 갖추고 있지 않다"고 비판했다.

인본은 양도소득세와의 이중과세 문제도 지적했다. 인본은 "재건축부담금은 재건축을 통한 이득에 대하여 부과하는 것으로 경제적 가치 상승에 대하여 부과하는 양도소득세와 목적이 같다"고 전제하고, "부동산의 경제적 가치 상승에 대하여 2번의 과세가 부과되지 않도록 하는 합리적인 해결책이 없이 부과되는 부담금은 이중과세의 위헌성이 있다"고 말했다. 인본은 "재건축을 통한 이익을 환수하는 방법에 있어 여러 합리적이고 다양한 방법이 있음에도 불구하고 재건축부담금이라는 방법을 선택하고 있고, 재건축부담금이 여러 다른 부담금이나 재건축조합에 대하여 부과되는 의무(기부채납, 소형주택공급의무)와 함께 과도한 규제가 되고 있을 뿐 아니라 타 정비사업에 비하여 사적영역에 가까운 재건축사업에 대하여 부과하는 것은 법익의 균형성도 갖추지 않은 위헌성을 내포하고 있다"고 말했다.

심판에선 헌법소원의 적법성부터 논란이 될 것으로 예상된다. 헌재가 2008년 이미 재건축초과이익 환수에 관한 법률의 위헌심판에서 적법성 결여로 각하결정을 한 적이 있기 때문이다.

인본은 이에 대해 "청구인들의 경우 재건축부담금이 부과되지 않은 현재의 시점에서도 기본권이 직접 침해되고 있어, 자기관련성, 현재성, 직접성의 요건을 모두 갖추고 있다"고 지적하고, "재건축이익환수법은 6조에서 조합이 재건축을 시행하기 위하여서는 재건축부담금을 납부할 의무가 있다고 규정하여, 초과이익이 발생하면 의무를 부담하는 것이 아니라 시행을 위한 초기부터 의무를 부담하고 있음에 중점을 두었고, 국토교통부장관의 경우 자신의 재량권이 없이 법률의 규정에 따라 기속적으로 재건축부담금을 부과하도록 되어 있어 부과시점까지 기다리지 않고도 헌법소원을 청구할 수 있다"고 강조했다.

이번에 헌법소원을 낸 곳은 강남의 재건축조합 2곳과 금천구 무지개아파트, 강서구 신안빌라, 강동구 천호3 등 서울에서만 5곳이 참여했으며, 경기 안양의 뉴타운맨션삼호와 과천 주공4단지, 부산의 대연4구역 재건축조합 등 지방의 재건축조합도 포함되어 있다. 개인은 없다.

인본 측은 "헌법소원의 청구기간이 기본권 침해를 안 날로부터 90일이내여야 해 2018. 1. 1.부터 90일이 경과하는 3월말까지 청구가 가능하다"며 "추가로 참여하는 조합이나 추진위원회가 있으면 2차로 30일 청구서를 넣을 계획이며, 조합이 참여하지 않는 경우 개인이 참여의사를 밝히는 곳은 개인도 청구인에 포함할 계획"이라고 말했다.

김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)

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