2008년 완공된 서울 서초구의 반포자이 아파트 재건축조합과 GS건설 사이의 초과 수익금 반환을 둘러싼 분쟁에서 대법원이 조합 측의 손을 들어주었다. GS건설이 조합에 3200여억원의 초과 수익금을 돌려줘야 한다는 취지로 재건축조합의 총회 결의 정족수에 관한 판단이 들어 있어 주목된다.

대법원 제3부(주심 박병대 대법관)는 5월 12일 반포주공3단지재건축주택정비사업조합이 "조합원 총회 결의가 무효로 확정되었으므로, 무효인 결의에 기초하여 체결된 본계약도 무효"라며 GS건설을 상대로 낸 3200여억원의 초과 수익금 지급을 요구하는 소송의 상고심(2013다49381)에서 조합의 청구를 기각한 원심을 깨고, 원고 승소 취지로 사건을 서울고법으로 되돌려보냈다.

조합은 지난 2001년 11월 창립총회를 열어 GS건설을 재건축 시공사로 선정했다. 앞서 GS건설은 조합원들에게 우선분양하고 남은 세대를 일반분양할 때 일반분양금 총액이 예상 일반분양금을 10% 이상 초과하면 그 초과분을 조합원의 수익으로 환급한다는 조건을 제시했다. 조합은 전체 조합원 2510명 중 80%가 넘는 2151명의 동의를 받아 재건축 결의를 마치고, 2002년 9월 GS건설과 이같은 내용이 담긴 가계약을 체결했다.

그러나 GS건설은 정부의 정책변경 등으로 최소 2000억원의 추가비용발생요인이 생겼다며 이를 전액 인정하여 달라고 조합 측에 요구, 조합이 2005년 2월 총회를 열어 조합원들이 수익조건에 따른 10% 이상 초과분에 대한 배분을 받지 않는 대신에 추가 발생 비용을 포함한 모든 사업비용을 GS건설이 부담하는 것을 주된 내용으로 하는 본계약안을 의결했으나 총회 의결의 정족수를 놓고 분쟁이 생겼다. 당시 총회 의결은 재적조합원 2516명 중 절반이 넘는 1378명의 찬성으로 이루어졌으나, 3분의 2 이상이 찬성한 것은 아니었다. 일부 조합원이 비용분담 조건을 바꾸려면 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 하는데도 총회 결의는 이를 위반해 무효라며 소송을 냈고, 2010년 2월 총회 결의는 무효라는 판결이 확정됐다. 이에 조합이 "총회 결의가 무효로 확정됐으므로, 본계약도 무효"라고 주장하며 GS건설을 상대로 10% 초과 수익금에 해당하는 3200여억원의 지급을 요구하는 소송을 냈다.

재판부는 대법원 판결(2007다31884 등)을 인용, "도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축조합의 정관은 재건축조합의 조직, 활동, 조합원의 권리의무관계 등 단체법적 법률관계를 규율하는 것으로서 공법인인 재건축조합과 그 조합원에 대하여 구속력을 가지는 자치법규이므로 이에 위반하는 활동은 원칙적으로 허용되지 않는다고 보아야 한다"며 "도시정비법은 '시공자 계약서에 포함될 내용'이 조합원의 비용분담 등에 큰 영향을 미치는 점을 고려하여 이를 정관에 포함시켜야 할 사항으로 규정하고 있고(20조 1항 15호), 정관 기재사항의 변경을 위해서는 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 받도록 규정하고 있으므로(20조 3항), '시공자와의 계약서에 포함될 내용'에 관한 안건을 총회에 상정하여 의결하는 경우 그 내용이 당초의 재건축결의 시 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 것인 때에는 비록 그것이 직접적으로 정관 변경을 하는 결의가 아니라 할지라도 실질적으로는 정관을 변경하는 결의이므로 그 의결 정족수는 정관변경에 관한 규정인 도시정비법 20조 3항, 1항 15호의 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봄이 타당하다"고 밝혔다.

재판부는 이어 "조합원의 비용분담조건을 변경하는 안건에 대하여 위와 같이 특별다수의 동의요건을 요구함으로써 조합원의 이익을 보호하고 권리관계의 안정과 재건축사업의 원활한 진행을 도모하고자 하는 도시정비법 관련 규정의 취지에 비추어 보면, 재건축조합이 도시정비법의 유추적용에 따라 요구되는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 거치지 아니하고 당초의 재건축결의 시 채택한 조합원의 비용분담조건을 변경하는 취지로 시공자와 계약을 체결한 경우 그 계약은 효력이 없다"고 지적하고, "이 사건 안건은 당초의 재건축결의에서 채택한 조합원의 비용분담조건을 변경하는 안건에 해당하므로 도시정비법의 관련 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 있어야 하고, 따라서 결의는 그 의결정족수에 미치지 못하여 효력이 없고, 본계약도 결국 법률에 규정된 요건인 총회결의를 거치지 않은 것이므로 무효이고, 피고가 본계약 체결 시 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다는 것을 알았거나 알 수 있었는지 여부는 계약의 효력에 아무런 영향이 없다"고 판시했다.

원심인 서울고법은 이에 앞서 "본계약은 일단 유효하고, 다만 거래상대방인 피고가 안건에 대하여 특별결의가 필요하다는 것을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 무효로 보아야 할 것인데, 피고가 이를 알았거나 알 수 있었다고 볼 증거가 없으므로, 본계약은 유효하다"고 판단, 조합의 청구를 기각했다.

안용득, 이장주, 조승곤, 이승훈 변호사와 법무법인 민주가 조합을 맡았고, GS건설은 법무법인 태평양이 대리했다.

김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)

Copyrightⓒ리걸타임즈(www.legaltimes.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지