[임대차] "선순위 보증금 제대로 설명하지 않은 공인중개사, 못 받은 보증금의 40∼70% 주라"
[임대차] "선순위 보증금 제대로 설명하지 않은 공인중개사, 못 받은 보증금의 40∼70% 주라"
  • 기사출고 2016.04.19 19:02
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[중앙지법] "확인 · 설명서 기재 의무 위반"
공인중개사가 다가구주택의 임차인에게 선순위 보증금에 대해 제대로 설명하지 않았다가 임차인이 돌려받지 못한 보증금의 40∼70%를 물어주게 됐다.

서울중앙지법 김민철 판사는 4월 7일 이 모, 장 모, 주 모씨가 "공인중개사가 선순위 보증금을 제대로 설명해주지 않아 임대차보증금을 반환받지 못했다"며 공인중개사 유 모, 곽 모, 박 모씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2015가단93144)에서 유씨와 박씨의 책임은 40%, 곽씨의 책임은 70%로 인정, "유씨 등과 한국공인중개사협회는 연대하여 640만∼2400만원을 지급하라"고 판결했다.

이씨 등은 2012∼2014년 각각 유씨 등의 중개로 대전 서구와 용인시 기흥구 · 처인구에 있는 다가구주택을 보증금 3000만∼6000만원에 임차하여 보증금을 모두 지급하고, 전입신고와 함께 확정일자를 받았다. 그런데 이후 다가구주택이 경매에 넘어가면서 순위에서 밀린 이씨 등이 보증금 1600만∼6000만원을 돌려받지 못하게 되자 유씨 등을 상대로 손해배상을 요구하는 소송을 냈다.

김 판사는 "중개업자는 다가구주택의 일부에 관한 임대차계약을 중개함에 있어 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 · 설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 서식에 따른 중개대상물 확인 · 설명서의 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인 · 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다"며 "중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다.

김 판사는 ▲유씨, 박씨, 곽씨는 각 임대차계약 체결 당시 '중개대상물 확인 · 설명서'를 작성하여 교부하였는데, 박씨가 작성한 임대차계약서에는 중개대상물 확인 · 설명서 중 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'란은 공란으로 되어 있고, 유씨, 곽씨가 작성한 임대차계약서에는 3억원과 4억 7500만원으로 기재되어 있으나, 실제 선순위 보증금 합계액에 훨씬 미치지 못하였던 점 ▲피고들은 단순히 각 임대인이 고지한 사실만을 해당 원고에게 전달하는데 그쳤을 뿐, 유씨, 곽씨, 박씨가 각 건물의 임대인에게 해당 건물의 각 가구에 관한 임대차계약서 등을 요구하였다거나 나아가 이를 교부받았다고 볼 만한 자료를 전혀 찾아볼 수 없는 점 ▲특히 곽씨는 다가구 주택과 관련하여 해당 건물의 다른 가구에 대한 임대차계약을 중개하는 등 권리관계의 세부적인 내용을 모두 알고 있었음에도, 원고 장씨에게 구체적인 설명이나 위험을 고지하지 않았던 점 등에 비추어 보면, "유씨, 곽씨, 박씨는 공인중개사로서 각 임차의뢰인인 이씨, 장씨, 주씨에게 부동산 등기부등본에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 설명하는 데에서 나아가 각 임대인에게 해당 건물 내에 이미 거주하고 있는 다른 임대차계약 내역에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 후, 중개대상물 확인 · 설명서의 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항'란에 그 내용을 기재하여 교부하거나 각 임대인이 다른 임차인들의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응할 경우 그 내용을 중개대상물 확인 · 설명서에 기재할 의무를 위반하였다"며 "유씨, 곽씨, 박씨는 공인중개사법 30조 1항에 따라 해당 원고에게 피고들의 과실로 인하여 해당 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있으며, 한국공인중개사협회는 피고들과 체결한 각 공제계약에 따라 공제금액의 한도 내에서 피고들과 공동하여 해당 원고에게 피고들의 과실로 인하여 해당 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 판시했다.

임차인도 잘못

김 판사는 다만 "이씨 등은 해당 건물이 다가구 주택이고 각 건물에 선순위 근저당권 또는 전세권 등이 설정되어 있으며 해당 건물 중 다른 세대에 관한 임대차계약이 체결되어 있음을 알면서 각 임대차계약을 체결한 것으로 보이는바, 이씨 등에게도 중개업자나 임대인들에게 다른 임차인들의 임대차보증금의 존부 및 그 액수 등에 관한 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하는 등의 방법으로 그 권리관계를 확인하지 않은 잘못이 있다"며 유씨와 박씨의 책임을 40%로, 곽씨의 책임을 70%로 제한했다.

김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)

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