[행정] "보관 중인 '중개대상물 확인 · 설명서'에 서명 빼먹은 공인중개사에 업무정지 1월 15일 적법"

공인중개사가 아파트 전세계약을 중개한 후 자신이 보관 중인 '중개대상물 확인 · 설명서'에 서명을 누락했다가 1월 15일의 업무정지 처분을 받았다. 대구고법 행정1부(재판장 김태현 부장판사)는 9월 16일 구미시에서 중개사무소를 운영하고 있는 공인중개사 A씨가 "업무정지 1월 15일의 처분을 취소하라"며 구미시장을 상대로 낸 소송의 항소심(2022누2535)에서 A씨의 청구를 기각했다. 

구미시는 2021년 4월 15일 A씨의 중개사무소를 방문해 현장 지도 · 점검을 한 결과, A씨가 다른 중개사와 공동중개를 한 3건의 계약과 관련해 A씨가 보관 중인 중개대상물 확인 · 설명서에 공인중개사의 서명 또는 날인이 누락되어 있는 것을 적발, '확인 · 설명서에 서명 또는 날인을 누락해 공인중개사법 25조 4항을 위반했다'는 이유로 A씨에게 업무정지 1월 15일의 처분을 내렸다. 3건의 계약 중 1건은 2018. 8. 22.자 구미시 남릉동에 있는 아파트에 관한 전세계약으로, 확인 · 설명서에 A씨의 서명이 누락되어 있었다(제1위반행위). 나머지 2건은 2020. 7. 17.자 구미시 송정동에 있는 아파트에 관한 매매계약과 2020. 7. 17.자 송정동에 있는 또 다른 아파트에 대한 전세계약이다. 각각 상대방인 매도인 측 중개인의 날인과 임대인 측 중개인의 서명이 확인 · 설명서에 누락되어 있었다.

공인중개사법 제25조 제4항, 제26조 제2항에 따르면, 중개대상물 확인 · 설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 그리고 등록관청은 개업공인중개사가 공인중개사법 제25조 제4항의 규정을 위반하여 확인 · 설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 업무의 정지를 명할 수 있다(공인중개사법 제39조 제1항 제7호). 

재판부는 먼저 "공인중개사법 제25조 제4항에서 정하는 '서명 및 날인'은 서명과 날인을 모두 하여야 한다는 의미로 해석해야 하므로 공인중개사법 제39조 제1항 제7호에 정한 '서명 및 날인을 하지 아니한 경우'란 서명과 날인 모두를 하지 아니한 경우뿐만 아니라 서명과 날인 중 어느 한 가지를 하지 않은 경우도 포함한다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2008두16698 판결 참조)"고 지적하고, "개업공인중개사 등으로 하여금 거래계약서 및 확인 · 설명서에 서명 및 날인을 하도록 규정하고 있는 것은, 거래계약 당사자 간의 분쟁을 예방하고 개업공인중개사 등의 공정한 중개행위를 담보하기 위하여 개업공인중개사 등으로 하여금 거래계약서 등에 자필로 서명하고 등록된 인장을 날인하게 함으로써 중개업무 수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 데에 그 취지가 있다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두7987 판결 참조)"고 밝혔다.

이어 "공인중개사법 제25조, 제26조의 문언이나 입법취지 등에 비추어 보면, 공인중개사가 거래계약서 및 확인 · 설명서의 원본을 여러 장 만들어서 거래당사자에게 교부하고 자신도 그 원본을 보관하고 있는 경우에는 공인중개사는 자신이 보관하고 있는 거래계약서 및 확인 · 설명서 원본에도 서명 및 날인을 할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다"고 지적하고, "그런데 원고가 보관하고 있던 제1확인 · 설명서에 원고의 서명이 누락되었고, 원고는 제1계약과 관련하여 확인 · 설명서의 원본을 여러 장 작성하여 각 계약당사자들 및 상대방 공인중개사에게 교부하고 그 중 한 장을 자신이 보관하였다고 자인하고 있다"고 밝혔다. 원고가 자신이 보관하고 있던 제1확인 · 설명서에 서명을 하지 아니한 행위는 공인중개사법 제25조 제4항 위반에 해당한다고 보아야 한다는 것이다.

재판부는 "개업공인중개사 등으로 하여금 거래계약서 및 확인 · 설명서에 서명 및 날인을 하도록 규정하고 있는 것은, 거래계약 당사자 간의 분쟁을 예방하고 개업공인중개사 등의 공정한 중개행위를 담보하기 위하여 개업공인중개사 등으로 하여금 거래계약서 등에 자필로 서명하고 등록된 인장을 날인하게 함으로써 중개업무수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 데에 그 취지가 있는데, 비록 이 사건의 경우는 원고가 보관하고 있던 확인 · 설명서에 원고의 날인이 누락되어 있는 것으로 적발된 것이고 원고가 제1확인 · 설명서에 서명을 누락한 행위로 인하여 임대인과 임차인 사이에 어떠한 분쟁도 발생하지 아니한 사실은 인정되지만 위와 같은 제도의 취지가 훼손되었음을 부인하기 어렵다"며 "원고가 주장하는 사정이나 그 제출의 증거들만으로는, '업무정지 1월 15일의 처분이 평등원칙과 비례원칙 위반 등으로 재량권을 일탈 · 남용한 경우에 해당한다'라는 점을 인정하기에 부족하다"고 판시했다.

재판부는 그러나 나머지 2건의 계약에 대해선, "원고가 공동중개를 한 상대방 측 중개인의 서명 누락행위에 대해서까지 법령상 책임을 부담한다고 보기는 어렵다"며 "원고가 보관하고 있는 확인 · 설명서에 상대방 측 공동중개인의 서명 또는 날인이 누락되어 있다는 사정만으로는, 원고가 확인 · 설명서에 서명 및 날인을 할 의무를 위반하였다고 인정하기에 부족하다"고 밝혔다. 처분사유 중 제1위반행위 부분만 인정한 것이나, 재판부는 "행정처분에 있어 수개의 처분사유 중 일부가 적법하지 않다고 하더라도 나머지 다른 처분사유로써 그 처분의 정당성이 인정되는 경우에는 그 처분을 두고 위법하다고 할 수 없다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2013두963 판결 등 참조)"고 밝혔다. 

법무법인 맑은뜻이 구미시장을 대리했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)