[민사] "공유물분할소송 중 건물가격 올랐으면 지분가격에 반영해야"

공유물분할소송 중 건물가격이 올랐다면 상승분을 지분가격 평가에 반영해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 공유물분할 소송에서 소송 진행 중 부동산 가격이 상승하는 경우, 언제를 기준으로 가격을 산정해야 하는가에 대한 판결로, 사실심 변론종결일 기준으로 시장가격을 따져 지분가격을 계산해야 한다는 취지다. 

대구 동구에 있는 건물의 1/9 지분을 소유하고 있는 어머니 A씨와 각 2/9 지분을 소유하고 있는 자녀 3명은 나머지 2/9 지분을 소유하고 있는 다른 자녀 B씨를 상대로 공유물분할소송을 냈다. 건물 지분은 A씨 등이 갖고, B씨에게는 지분만큼의 금액을 지급한다는 취지였다.

A씨 등 4명의 청구는 받아들여졌으나, 지분가격 산정 방법이 쟁점이 되었다. 1심 재판부는 A씨 등 4명이 B씨에게 각 1억 1,900만원씩 지급하라고 판결했다. 2020년 11월 24일 기준 21억 4,500여만원으로 감정된 건물 시가를 반영한 결과였다. 이후 A씨 등의 건물 지분에 관하여 매매를 원인으로 2021년 11월 30일 재건축사업 시행사 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 그 등기부등본에는 거래가액이 42억원으로 기재되었다. 재건축사업 시행사는 같은날 건물 지분에 관하여 C사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 소송은 C사가 이어받았다. 

B씨는 항소심에서 "A씨 등이 건물의 7/9 지분을 42억원에 매도했으므로, 자신의 2/9 지분에 관한 보상액은 12억원 이상이 되어야 한다"고 주장했으나, 항소심 재판부가 1심과 동일한 판단을 내리자 B씨가 상고했다. 항소심 재판부는 A씨 등이 시행사로부터 지급받은 지분 매각대금이 건물의 객관적인 시가와 일치한다고 보기 어렵다며 1심 감정평가액을 기준으로 지분가격을 산정했다. A씨 등 4명, C사, B씨 사이에 건물에 관하여 별도의 분할금지 약정이 없고, 항소심 변론종결일까지 그 분할방법에 관하여 협의가 이루어지지 않았다.

대법원 제2부(주심 천대엽 대법관)는 그러나 9월 7일 B씨 소유 지분의 가격을 다시 산정하라며 원심을 깨고, 사건을 대구고법으로 되돌려보냈다(2022다244805). 법무법인 대경종합법률사무소가 B씨를 대리했다.

대법원은 먼저 종전의 대법원 판결(2004다30583 등)을 인용, "여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다"고 전제하고, "나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다"고 밝혔다. 이어 "이때 그 가격배상의 기준이 되는 '지분가격'이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격을 의미하는 것으로, 그 적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적 · 합리적으로 평가하여야 하므로, 객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다"고 밝혔다.

대법원은 "제1심 법원의 감정촉탁 결과에 따른 이 사건 건물의 가액은 감정 기준시점으로부터 불과 4개월 전에 과세관청이 고지한 재산세의 시가표준액보다도 약 4억 4,000만원이나 적은 금액임에도, 그 4개월 동안 건물의 시장가격 또는 매수가격이 하락하였다고 볼 만한 별다른 사정이 보이지 않고, 오히려 A 등 4명은 제1심 변론종결일 이전인 2020. 9.경 이미 재건축사업 시행사에 건물 중 소유 지분을 42억원에 매도한 후 이를 전제로 2021. 11. 30. 소유권이전등기를 마쳐 주었던 것으로 보인다"며 "따라서 건물의 감정 기준시점인 2020. 11. 24.경 객관적인 시장가격 또는 교환가치도 위 감정평가액보다는 시행사의 A 등 4명의 소유 지분에 관한 매수가격을 기준으로 산정함이 합리적"이라고 밝혔다.

대법원은 "설령, A 등 4명이 2020. 9.경 시행사에 매도한 건물 중 소유 지분가격이 42억원에 미치지 못하였더라도, 적어도 건물의 등기부등본에 등기원인으로 기재된 2021. 11. 10.경 위 지분가격이 42억원임은 명백하다"며 "따라서 공유물분할 시점에 가까운 원심 변론종결일인 2022. 3. 2.경 건물의 객관적인 교환가치 역시 달리 특별한 사정이 없는 한 그로부터 약 1년 4개월 이전인 2020. 11. 24. 기준 감정평가액보다는 약 4개월 이전에 시행사가 실제로 매수한 위 지분가격을 기준으로 산정하는 것이 보다 적정하므로, 어느 모로 보나 위 감정평가액을 훨씬 상회한다고 봄이 상당하다"고 밝혔다. 

대법원은 "만일, 원심 변론종결일로부터 약 1년 4개월 이전인 2020. 11. 24. 기준 감정평가액을 기초로 이 사건 건물의 가액을 산정하여 공유물분할을 명한다면, 소외 회사는 2021. 11. 10. 스스로 건물의 객관적인 교환가치를 산정한 후 그에 따라 원고(탈퇴)들로부터  건물 중 7/9 지분을 42억원에 매수하였음에도, 공유물분할의 상대방인 피고에 대하여는 스스로 책정한 건물의 가액에 비해 약 40%에 불과한 2,145,356,730원을 전제로 나머지 지분가격을 산정한 후 이를 대가로 지급하여 그 지분까지 취득할 수 있게 된다"며 "이는 결과적으로 소외 회사 또는 원고들 승계참가인으로 하여금 피고 소유 지분을 객관적인 교환가치보다도 훨씬 낮은 가격에 취득하게 한 후 재건축사업까지 진행할 수 있도록 함으로써 상당한 경제적 이익을 부여하는 것이 되는 반면, 피고로 하여금 현재 공유자인 원고들 승계참가인이나 원고(탈퇴)들의 소유 지분을 매수한 소외 회사에 대하여 원고(탈퇴)들과 비교하여 객관적인 교환가치보다도 훨씬 낮은 가격에 그 소유 지분을 강제로 매각시키는 것이 되므로, 공유자 간의 실질적인 공평을 해칠 뿐만 아니라 현물을 소유하게 되는 원고들 승계참가인 또는 소외 회사로 하여금 피고에 대하여 그 소유 지분에 관하여 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할이라고는 도저히 볼 수 없다"고 밝혔다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)