건물을 매도하며 임차권 등 소유권 행사 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도하기로 특약을 맺었으나, 임대차 관계가 해소되지 않는 바람에 임대인의 지위를 승계한 매수인이 임차인에게 임대차 보증금 외에 1억 2,000만원을 추가 지급하고 임차인을 내보낸 후 리모델링에 착수할 수 있었다. 법원은 특약 미이행 책임을 물어 매도인이 매수인에게 손해의 70%를 물어주라고 판결했다.
A씨는 2021년 9월 B씨와 B씨 소유의 서울 마포구에 있는 토지와 그 지상의 2층 건물을 54억 5,000만원에 매수하는 계약을 체결하며, 제한물권 소멸 등과 관련해 '매도인은 위의 부동산에 설정된 저당권, 임차권, 지상권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나, 제세공과 기타 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금 수수일까지 그 권리의 하자와 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리와 금액은 그러하지 아니하다'는 특약을 맺었다. 이 건물은 근린생활시설 건물로 1층은 상가이고 2층은 B씨 가족이 거주하고 있는 주택이다. 당시 1층 상가는 임차인 C씨가 임대차보증금 3,000만원, 기간 2년으로 정해 B씨로부터 임차하여 2021년 6월 28일부터 점유 · 사용하고 있었다.
A씨는 2022년 1월 28일 잔금 중 3,000만원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 그러나 C씨와의 임대차 관계는 해소되지 않았다. A씨는 이후 건물을 리모델링하기 위해 임차인 C씨와 협의를 진행한 끝에 2022년 6월 28일 C씨는 임대차계약을 중도 해지하여 1층 상가를 2022년 6월 30일까지 A씨에게 인도하고, A씨는 C씨에게 임대차보증금 3,000만원 외 합의금 1억 2,000만원을 추가로 지급하기로 합의, A씨가 2022년 6월 28일 C씨에게 1억 5,000만원을 지급하고 1층 상가를 인도받았다.
A씨는 "특약에 의하면 매도인인 피고는 잔금 수수일까지 1층 상가에 대한 임차권을 해소하여 부동산 전부를 원고에게 인도할 의무를 부담함에도 피고가 이를 이행하지 않아 원고는 1층 상가를 인도받기 위해 C에게 1억 2,000만원의 합의금을 지급하는 손해를 입게 되었다"며 "채무불이행에 기한 손해배상으로 위 합의금 1억 2,000만원을 지급하라"며 B씨를 상대로 소송(2022가단5210355)을 냈다.
재판에서의 쟁점은 매매계약 당시 매수인인 원고가 1층 상가에 대한 임대차계약을 승계하기로 합의했는지 여부.
서울중앙지법 이백규 판사는 2월 22일 B의 책임을 70% 인정, "B는 A에게 8,400만원을 지급하라"고 판결했다.
이 판사는 "매수인인 원고가 이 사건 부동산 중 1층 상가에 대한 임대차계약을 승계하는 경우 매매대금에서 임대차보증금을 공제하여 지급하는 것이 보통이고 그와 같은 내용이 부동산매매계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례라고 할 것인데, 이 사건 매매계약의 계약서에는 매매대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 지적하고, "매매계약서 기재를 보면 임대차보증금 외 융자금도 원고가 승계하지 않기로 한 것으로 보이고, 실제로 이 부동산에 관하여 여러 건의 근저당권설정등기가 마쳐져 있다가 잔금지급일에 모두 말소되었다"고 밝혔다.
이 판사는 이어 "매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 매도인인 B가 1층 상가의 임차인을 퇴거시키겠다고 약속하여 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무런 기재를 하지 않았다고 사실확인서를 제출했고, 임차인 C도 매매계약 체결 후인 2021. 11. 24.부터 2022. 2. 20.까지 B와 그 가족이 여러 번 찾아와 나가달라고 요구했다고 사실확인서를 제출했다"며 "매매계약 당시 원, 피고는 1층 상가에 대한 임대차계약을 피고가 해소하여 부동산 전체를 인도해 주기로 약정한 것으로 인정된다"고 밝혔다.
피고는 원고가 매매대금 중 임대차보증금 30,000,000원을 공제하고 자급했고, 원고와 C 사이에 작성된 합의서에 원고를 '임대인'이라고 표시한 것을 보면 원고와 피고 사이에 임대차승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장했다.
상가임대차보호법에 '임대인 지위 승계' 규정
이 판사는 그러나 "상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 의하면 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있으므로, 매매계약에 의해 임대인의 지위를 승계하게 된 원고가 임대차보증금 30,000,000원을 잔금에서 공제하고 지급하거나 C와 작성한 합의서에 '임대인'이라고 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 들어 원고와 피고 사이에 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 원고가 손해배상채권을 포기하였다고 인정하기 어렵다"고 받아들이지 않았다.
이 판사는 "피고는 매매계약에 기한 매도인의 의무를 불이행하였다고 할 것이므로 이로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 판결했다.
이 판사는 다만, "원고가 C에게 지급한 합의금 120,000,000원은 임대차계약의 중도 해지 및 임차목적물 인도의 대가로 지급된 돈이기는 하나 임대차보증금이 30,000,000원인 점을 고려하면 다소 많은 금액으로 보이고, C는 2021. 6. 28.부터 1층 상가를 임차하였고 임대차계약기간이 2년이므로 비록 매도인인 피고가 위 임차권을 해소하여 부동산 전부를 인도해주기로 했다고 하더라도 피고가 임대차계약을 해지하여 원고에게 인도하는 데에 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 원고도 어느 정도 예상하였을 것으로 보인다"며 B씨의 책임을 70%로 제한했다. 법무법인 인화가 A씨를 대리했다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
