[임대차] "새 집주인이 들어와 살겠다면 임차 주택 비워줘야"
[임대차] "새 집주인이 들어와 살겠다면 임차 주택 비워줘야"
  • 기사출고 2022.12.22 13:37
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[대법] "임차 주택 양수인도 '실거주 이유' 임대차 갱신요구 거절 가능"

임차주택을 양수한 사람도 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 임차인보다 새 임대인에게 유리한 판결이다.

대법원 제3부(주심 노정희 대법관) 12월 1일 서울 강남구에 있는 아파트를 매수한 새 집주인인 A씨 부부가 임차인 B씨와 B씨의 부모를 상대로 낸 건물인도소송의 상고심(2021다266631)에서 이같이 판시, 원고들의 청구를 기각한 원심을 깨고, 원고 승소 취지로 사건을 서울중앙지법으로 되돌려보냈다. 

2020년경 결혼한 A씨 부부는 2020년 7월 5일 직접 거주할 목적으로, B씨가 임차해 부모와 함께 살고 있는 서울 강남구에 있는 아파트(59.76㎡)를 소유자 C씨로부터 13억 5,000만원에 매수하는 계약을 맺고 매매대금을 지급한 후 2020년 10월 30일 이 아파트에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 앞서 B씨는 2019년 3월 보증금 5,000만원, 차임 월 130만원, 기간 2019년 4월 15일부터 2021년 4월 14일까지로 정하여 C씨로부터 이 아파트를 임차했다. 

그런데 2020년 7월 31일 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입하는 개정 주택임대차보호법이 시행되며 다툼이 생겼다. B씨는 C씨가 A씨 부부와 아파트 매매계약을 체결한 후인 10월 5일부터 20일까지 4회에 걸쳐 당시 임대인인 C씨에게 '임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다'는 취지의 계약갱신 요구를 했으나, C씨는 'A씨 부부에게 아파트를 매도하였고, A씨 부부가 실제 거주해야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다'며 거절했다. 이후 등기를 넘겨받은 A씨 부부가 아파트를 인도하라며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. 개정 주택임대차보호법 6조의3 1항은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다"고 규정하고, 8호에서 '임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'를 들고 있다.

1심 재판부는 "피고들은 원고들로부터 임대차보증금을 지급받음과 동시에 원고들에게 아파트를 인도하라"고 원고 승소 판결했으나, 항소심 재판부가 "원고들은 B가 계약갱신을 요구할 당시 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 임대인의 지위에 있지 않았고, C는 원고들에게 아파트를 매도하여 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들이나 C는 주택임대차보호법 6조의3 1항 단서 8호의 사유를 들어 계약갱신 요구를 거절할 수 없다"며 원고 패소 판결, 원고들이 상고했다.

대법원은 다시 판단을 뒤집었다.

대법원은 "주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다"고 밝혔다.

이렇게 판단하는 이유로, "주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다"고 지적하고, "주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다"고 밝혔다.

대법원은 "B가 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전의 기간인 2020. 10. 16. C에게 계약갱신을 요구하였을 당시 C는 이미 원고들과 사이에 아파트를 매도하는 매매계약을 체결한 상태였고, C는 원고들이 이 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치기 전에 계약갱신에 동의하는 등의 통지를 하지 않고 오히려 곧바로 매수인인 원고들이 아파트에 실제 거주하려고 한다는 이유로 계약갱신의 거절을 통지하였다. 또한 원고들은 이 아파트에 관한 소유권이전등기를 마친 직후 B에게 원고들이 아파트에 실제 거주하기 위해 계약갱신을 거절한다는 통지를 하였다고 주장하고 있기도 하다"고 지적하고, "사정이 이러하다면, 원심으로서는 원고들이 B의 계약갱신 요구 이후에 C로부터 이 아파트를 양수하여 임대인의 지위를 승계한 사실이 확인되는 이상, 임대인 지위를 승계한 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 주택임대차법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 확인하고, 원고들 주장의 당부를 심리 · 판단하였어야 한다"고 밝혔다.

대법원은 "그럼에도 불구하고 임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 주택임대차법 6조의3 1항 단서 8호의 계약갱신 거절사유가 존재하지 않는다고 판단한 원심에는 주택임대차법 6조의3 1항 단서 8호의 해석에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다"며 "개정된 주택임대차법 시행 전에 아파트 매매계약을 체결한 원고들이 실제 거주할 목적으로 이 아파트를 매수하고 임대인 지위를 승계하였으므로 B의 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 있다는 상고이유에는 이러한 취지가 포함되어 있다고 볼 수 있으므로, 원고들의 상고이유 주장은 이유 있다"고 판시했다.

대법원 관계자는 "2020년 신설된 계약갱신요구권 · 갱신거절권과 관련된 대법원의 첫 판결로서, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인이 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간(임대차 종료 6개월 전~종료 2개월 전) 내에는, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 6조의3 1항 단서 8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 3조 4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다는 법리를 최초로 명시적으로 설시했다"고 판결의 의의를 설명했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)