[손배] "분양계약 후 설계변경해 상가 천장에 통합 오배수배관 설치…분양가 10% 배상하라"
[손배] "분양계약 후 설계변경해 상가 천장에 통합 오배수배관 설치…분양가 10% 배상하라"
  • 기사출고 2021.11.23 09:07
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[서울고법] "채무 불완전이행 · 신의칙상 고지의무 위반"

서울고법 민사21부(재판장 홍승면 부장판사)는 최근 상가 분양계약 체결 이후 설계변경으로 통합 오배수배관이 지하 1층 주차장 천장이 아닌 1층 상가의 천장에 설치되자 이 상가의 수분양자가 상가의 가치 하락, 인테리어 공사시 추가 비용 발생 등 손해를 입었다며 분양회사를 상대로 낸 손해배상청구소송의 항소심(2020나2030949, 2030956)에서 "피고는 원고에게 분양가 10억 2,700여만원의 10%인 1억 270여만원을 지급하라"고 판결했다.

재판부는 "피고가 원고와의 분양계약 체결 이후 원고의 동의나 원고에 대한 고지 없이 변경시공을 하여 통합 오배수배관이 (원고의) 상가의 천장을 관통하고 외벽을 따라 수직으로 설치된 상태에서 원고에게 상가를 인도한 것은 분양계약에 따른 채무를 불완전하게 이행한 것이거나 원고에 대한 신의칙상 고지의무를 위반한 것이라고 봄이 타당하다"며 "따라서 피고는 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부에 따르면, 분양계약 체결 당시의 설계도면과는 달리 원고의 상가의 천장 중앙 부분을 세로로 관통하면서 가로 폭 4m 중 약 1m를 차지하는 형태로 통합 오배수배관이 설치되었다.

재판부는 "원고는 피고와 호텔의 1층에 위치한 제2종 근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점 등)인 상가에 관하여 분양계약을 체결하였고, 1층 상가의 경우 접근성, 가시성 등 측면에서 가장 좋은 위치로 평가받고, 공실률이 적으며 높은 임대료를 받는 경우가 대부분인데, 그런 만큼 분양대금도 높게 책정되는 것이 일반적"이라고 지적하고, "피고는 분양계약 체결 이후 호텔의 신축 과정에서 통합 오배수배관과 우수관의 높이 간섭(설계상의 잘못이거나 우수관 등 일부 시공상의 잘못으로 보인다)으로 인하여 통합 오배수배관과 오수맨홀의 연결이 어렵게 되자 통합 오배수배관의 위치 변경 등 변경시공을 하기로 하였고, 이 변경시공에 따라 통합 오배수배관은 (원고의) 상가를 포함하여 1층에 위치한 상가들의 천장을 통과하고 상가의 외벽을 따라 오수맨홀로 연결되도록 설치되었는데, 피고는 변경시공을 결정하고 시행을 하면서 원고의 동의를 구하거나 원고에게 위와 같은 사정을 고지하지 않았다"고 밝혔다.

재판부는 "분양계약 체결 당시 원고와 피고가 예정했던 상가의 구조와 현황 및 그에 따른 상가의 재산적 가치와 이용 가능성에 대비하여 변경시공에 따라 통합 오배수배관이 설치된 상태에서의 상가의 구조와 현황 및 그로 인하여 상가의 재산적 가치나 이용 가능성 등이 침해되는 정도 등을 비교하여 보면, 원고로서는 1층에 위치한 상가의 천장과 외벽에 앞에서 본 바와 같은 형태의 통합 오배수배관이 설치될 것을 알았더라면 적어도 분양계약에서 정한 분양대금으로는 분양계약을 체결하지 않았을 것으로 보인다"고 판단했다.

경미한 설계변경에 동의 의미할 뿐

재판부는 "분양계약서, 호텔의 상업시설 유의사항 및 관련 설계변경 사전 동의확인서 등에 경미한 설계변경이나 현장여건 등에 따른 설계변경에 대해서는 수분양자들이 이의를 제기할 수 없다거나 동의가 간주된다는 기재가 있고, 호텔의 근린생활시설 모집공고상 공통유의사항에 전유부분 천장 내부가 기계설비 등 시설물의 경로로 사용될 수 있다거나 오배수배관의 위치가 변경될 수 있다는 기재가 있기는 하나, 이는 건축물 분양에 관한 법률 등 공법상 기준에 따른 경미한 사항의 설계변경이나 수분양자들이 분양받은 상가의 교환가치나 사용가치에 실질적인 변화가 없는 경미한 정도의 시설물 설치나 변경 등에 대하여 수분양자들이 동의한 것으로 본다는 것을 의미할 뿐, 수분양자들이 자신이 분양받은 상가의 재산적 가치나 이용 가능성 등에 상당한 피해를 야기하는 설계변경 등에 대해서까지 동의할 의사가 있었다거나 그러한 동의의 의사가 의제된다고 볼 수는 없다"고 밝혔다.

재판부는 손해배상책임의 범위와 관련, "이 사건의 경우 피고의 채무불이행 또는 고지의무 위반으로 인한 손해는 변경시공에 따른 통합 오배수배관의 설치 전 상가의 구조와 현황에 따른 가치와 위 통합 오배수배관의 설치 후 상가의 구조와 현황에 따른 가치의 차액이라고 할 것이나, 상가의 위치나 면적 등과 관련해서는 변경된 사항이 없는 점, 상가의 천장 등 공간의 활용이나 이용 형태의 변경, 이용 가능성의 제한 등으로 인한 손해는 계량화하기 어려운 점 등의 사정에 비추어 보면, 이 사건은 사안의 성질상 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 매우 어려운 경우에 해당한다고 봄이 타당하다"고 판시, 분양계약의 내용 및 체결 경위, 분양대금의 액수, 변경시공의 내용 및 경위, 그에 따라 설치된 통합 오배수배관의 위치와 크기, 그로 인한 상가의 재산적 가치나 이용 가능성 등의 침해 정도 등을 종합하여 원고의 재산상 손해액을 분양계약에서 정한 분양대금의 10%인 1억 270여만원으로 정했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)