가로주택정비사업조합이 사업 구역 내에 토지 등을 소유한 비조합원에게 주거이전비와 영업손실을 보상하지 않았어도 부동산 매도청구를 할 수 있다는 판결이 나왔다. '토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우 등의 경우에는 종전 토지 또는 건축물 소유자의 사용, 수익이 제한되지 않는다'는 소규모주택정비법 제37조 제1항 제2호 단서의 규정은 가로주택정비사업에는 적용될 수 없기 때문이다. 가로주택정비사업은 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말한다.

대구고법 민사3부(재판장 진성철 부장판사)는 최근 포항시에 있는 A가로주택정비사업조합이 사업 구역 내에 토지 등을 소유한 비조합원인 B씨를 상대로 낸 소유권이전등기청구소송의 항소심(2020나21641)에서 이같이 판시, "피고는 원고로부터 4억 2,400여만원을 지급받음과 동시에 원고에게, 각 부동산에 관하여 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 각 부동산을 인도하라"고 판결했다. 법무법인 한별이 1심부터 A조합을 대리했다.

포항시 북구 대흥동 일원의 토지 총 면적 7,786.4㎡를 사업시행구역으로 하여 2016년 6월 설립등기를 마친 A조합은 2018년 2월 22일 B씨에게 '조합설립동의와 매도청구를 위한 최고서'를 내용증명우편으로 발송했으나, 이사불명을 이유로 반송됐다. 최고서의 취지는, 최고서를 수령한 날로부터 60일 이내에 조합설립에 동의하는지 여부(만약 동의하지 않는다면 수신자 소유의 토지 또는 건축물을 A조합에 협의매도 할 것인지 여부)에 대하여 A조합에 회신하여 주기 바라고, 최고기간 내에 조합설립에 동의하지 아니하거나 최고서 수령일로부터 60일 이내에 회신하지 아니하는 경우 A조합은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'(소규모주택정비법) 35조에 의하여 B씨가 소유한 건축물 또는 토지에 대하여 매도청구를 할 예정이라는 것. B씨는 2002년 9월 A조합의 사업 구역 내에 위치한 토지를 매수하여 10년이 지난 2012년 2월 이 토지 지상에 단층 건물을 신축하여 소유권보존등기를 마친 이래 토지와 건물 및 이 토지상의 미등기 신축건물을 소유하고 있다. A씨의 단층 건물에는 의원과 약국이 있다.

A조합이 이어 2018년 6월 20일 B씨를 상대로 3억 8,200여만원을 지급받음과 동시에 위 토지와 건물의 소유권이전등기절차를 이행하고, 토지와 건물을 인도하라는 소송을 내 1심에서 원고 승소판결이 내려지자 B씨가 항소했다. 원고가 보낸 소장 부본과 이에 첨부된 최고서에는 '최고서로 매도청구를 위한 최고를 갈음하고, 이 부동산에 관한 매도청구권을 행사한다'는 의사표시가 포함되어 있다.

항소심 재판부는 "원고는 소규모주택정비법 시행일로부터 30일 내인 2018. 2. 22. 피고에게 최고서를 발송하였으나 반송되었고, 다시 2018. 6. 20. 피고에 대하여 위 법에 따라 매도청구권을 행사한다는 취지의 소장 및 최고서를 제출하였으며, 피고가 2018. 7. 2. 소장 부본을 송달받고서 60일 이내에 조합 설립에 대하여 동의할 것인지 여부를 회답하지 않았다"며 "따라서 원고의 피고에 대한 매도청구 의사표시는 소장 부본이 송달된 날로부터 60일의 기간이 만료된 다음날인 2018. 8. 31. 그 효력이 발생하였으므로, 원고와 피고 사이에 2018. 8. 31. (B의) 부동산에 관한 매매계약이 체결되었다"고 밝히고. 이 부동산의 시가는 424,650,320원으로 보아 정당한 매매대금을 424,650,320원으로 인정했다. 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고로부터 매매대금 424,650,320원을 지급받음과 동시에 원고에게, 2018. 8. 31. 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 부동산을 인도할 의무가 있다는 것이다.

소규모주택정비법 35조에 의하면, 가로주택정비사업의 사업시행자는 같은 법 26조에 따른 지방건축위원회의 심의결과를 받은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 하고(1항), 위 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 60일 이내에 회답하여야 하며(2항), 위 기간 내에 회답하지 아니한 토지 등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 보고(3항), 사업시행자는 위 기간이 만료된 때부터 60일 이내에 조합설립 또 는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자 등에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다(4항). 또 소규모주택정비법 부칙 2조 2항에 의하면, 가로주택정비사업의 사업시행자는 소규모주택정비법 시행 전에 조합설립인가를 신청한 경우에도 같은 법 35조에 따라 매도청구를 할 수 있고, 이 경우 35조 1항의 '심의 결과를 받은 날'은 '이 법 시행일'로 본다. 소규모주택정비법은 2018년 2월 9일부터 시행됐다.

B씨는 "A조합이 매도청구를 하기 전에 소규모주택정비법 37조 1항 2호에 의하여 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(토지보상법)에 따른 주거이전비 지급과 영업손실 보상을 하여야 한다"고 주장했다. 소규모주택정비법 37조 1항 2호는 "종전의 토지 또는 건축물의 소유자 · 지상권자 · 전세권자 · 임차권자 등 권리자는 사업시행계획이 인가된 때에는 같은 법 제40조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 그러하지 아니하다"고 규정하고 있다.

재판부는 그러나 "(소규모주택정비법 제37조 제1항 제2호 단서와 같은 내용을 규정하고 있는) 구 도시정비법 제49조 제6항 단서는 구 도시정비법 제38조에 따라 사업시행자에게 토지보상법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고, 그 권한이 부여되지 아니한 주택재건축사업에는 적용될 수 없다는 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결의 취지는 토지보상법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여되지 아니한 가로주택정비사업에도 적용된다고 보아야 한다"고 지적하고, "원고가 시행하는 가로주택정비사업에 구 도시정비법 제49조 제6항 단서나 토지보상법 규정이 유추적용된다고 볼 수 없다"며 받아들이지 않았다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)