공인중개사가 부동산 매수인에게 잔금 7억원을 대출받을 수 있도록 최대한 돕기로 하고 중개수수료로 1200만원을 받기로 했으나, 공인중개사가 소개한 금융기관의 대출이자가 매수인이 직접 알아본 금융기관의 대출이자보다 높아 매수인이 공인중개사가 소개한 금융기관이 아닌 다른 금융기관으로부터 대출을 받았다. 법원은 중개수수료 1200만원은 부당하게 과다하다며 850만원으로 감액했다.

의정부지법 민사4-1부(재판장 김진영 부장판사)는 2월 18일 공인중개사 A씨가 중개의뢰인 B씨를 상대로 제기한 중개수수료 청구소송의 항소심(2019나2910)에서 이같이 판시, "B씨는 A씨에게 중개수수료로 이미 지급한 200만원을 뺀 650만원을 지급하라"고 판결했다.

2018년 8월 6일 B씨가 양주시에 있는 대지와 지상 건물을 15억원에 매수하는 계약을 중개한 A씨는 "B씨로부터 중개수수료 1200만원을 지급받기로 약정하였는데, 그 중 200만원만 지급받았으니 나머지 1000만원을 지급하라"며 소송을 냈다. B씨는 "매매계약의 중개에 따른 중개수수료로 200만원만을 지급하기로 약정하여 그 수수료는 모두 지급하였고, A씨가 매매계약의 잔금을 지급할 수 있도록 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있게 해주면 그 대가로 1000만원을 지급하기로 약정하였는데, A씨가 대출을 받아주지 못하였다"고 맞섰다.

재판부는 "(피고가 양주시에 있는 대지와 지상건물을 매수하는) 매매계약에 따라 2018. 8. 6. 작성된 매매계약서(원고가 공인중개사로 날인하였다)에 특약으로 '잔금 중 6∼7억원은 대출금으로 대체키로 하되, 2개의 부동산(원고와 다른 공인중개사 1명을 의미한다)에서 책임진다'고 기재된 사실을 인정할 수 있으나, 원고는 2018. 8. 6. 피고와 사이에 피고가 원고에게 매매계약에 따른 중개보수료로 1200만원을 지급하되, 그 중 200만원은 (B씨를 A씨에게 소개한) 다른 2명의 몫으로 하기로 하고, 피고는 원고가 7억원을 대출받을 수 있도록 최대한 협조하기로 하는 약정(이 사건 약정)을 체결한 사실, 같은 날 매매계약의 목적물에 도시가스 배관이 설치되었는지 여부와 관련하여 다툼이 생기자 원고는 피고가 소지하고 있는 이 사건 약정에 따른 약정서에 기재된 중개보수료 1200만원을 1000만원으로 정정하고 그 옆에 원고의 인감을 날인하였고, 잔금 800만원이라 기재한 후 그 옆에도 원고의 인감을 날인한 사실, 피고는 2일 후 도시가스 설치 여부를 확인한 후 원고가 소지하고 있는 약정서에 '잔금 1000만원 미지불됨'이라 기재하고 그 옆에 서명한 사실을 인정할 수 있다"고 지적하고, "위와 같이 약정서에 매매계약에 따른 중개보수료가 1200만원이라고 명확히 기재되어 있고, 위 1200만원이 원고가 피고로 하여금 대출을 받을 수 있도록 한 것에 대한 대가라는 취지가 전혀 기재되어 있지 않은 점, 피고가 이 사건 약정 체결 2일 후인 2018. 8. 8. 약정서에 잔금이 1000만원이라고 기재한 점(위 잔금 1000만원은 B씨를 A씨에게 소개한 다른 2명의 몫인 200만원이 제외된 나머지 돈을 의미하는 것으로 보인다) 등에 비추어 보면, 이 사건 약정에서 피고는 원고에게 매매계약에 따른 중개보수료 1200만원을 지급하기로 약정하였다고 봄이 타당하다"고 밝혔다.

재판부는 다만 "매매계약의 중개에 있어 매수인인 피고를 공인중개사인 원고에게 소개한 다른 2명의 역할이 적지 않았던 것으로 보이는 점, 원고가 피고를 처음 소개받은 후 매매계약을 체결할 때까지 4일밖에 소요되지 않았던 것으로 보이는 점, 원고는 이 사건 약정을 통해 피고가 7억원을 대출받을 수 있도록 최대한 협조하기로 약정하였고, 매매계약을 통해 피고의 매매계약에 따른 잔금 중 6∼7억원이 대출금으로 대체될 수 있도록 책임지기로 약정하였는데, 원고가 피고에게 소개한 금융기관의 대출이자가 피고가 직접 알아본 금융기관의 대출이자보다 높아 피고는 원고가 소개한 금융기관이 아닌 다른 금융기관으로부터 대출을 받은 점, 이 사건 약정에서 정한 수수료는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙에서 정해진 수수료율 중 최고 한도를 적용한 금액과 크게 차이가 나지 않는 금액인 점 등 원고가 중개를 수임하게 된 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도 등을 고려할 때 원고와 피고 사이에 정한 수수료인 1200만원은 부당하게 과다하므로, 피고가 지급할 중개수수료는 850만원으로 정함이 상당하다"고 판시했다.

재판부는 "위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에, 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 그 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 여러 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다"고 전제하고, "부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로, 부동산 중개수수료에 관한 약정의 경우에도 마찬가지로 위 보수액 감액에 관한 법리가 적용된다"고 밝혔다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)