[민사] "인접토지 경계에 있는 담장 철거 안 돼 계약 해제됐어도 위약금 못받아"
[민사] "인접토지 경계에 있는 담장 철거 안 돼 계약 해제됐어도 위약금 못받아"
  • 기사출고 2020.01.23 14:34
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[전주지법] '담장 철거' 특약 있어도 '해결 방안 결정' 의미 불과

인접토지와의 경계에 설치되어 있던 담장을 매도인이 잔금지급일 전까지 해결해주기로 특약을 맺었으나 담장이 철거되지 않아 계약이 해제된 경우 매수인이 매도인에게 매매계약 불이행에 따른 위약금을 청구할 수 있을까?

전주지법 민사3부(재판장 오재성 부장판사)는 12월 6일 전북 군산시에 있는 토지를 매수한 A(여)씨가 "잔금일까지 특약을 이행하지 않았으니 매매계약에서 정한 계약금 상당액 3000만을 지급하라"며 매도인 B씨를 상대로 낸 소송의 항소심(2018나12721)에서 A씨의 항소를 기각, 1심과 마찬가지로 원고 패소 판결했다.

A씨는 2017년 9월 5일 B씨로부터 군산시에 있는 대지 366.9m²를 2억 1090만원에 매수하면서 인접토지와의 경계에 맞지 않게 설치되어 있던 담장에 관하여 "담장 부분에 대해서는 B씨가 잔금지급일 전까지 해결해주기로 한다"는 특약을 맺었다. 계약금은 3000만원, 중도금은 8090만원이고, 잔금 1억원은 2018년 1월 10일 지급하기로 했다. 이 토지에는 C씨 소유의 토지(인접토지)가 연접해 있고, 인접토지와 이 토지 사이에 담장이 설치되어 있는데, 담장이 인접토지와 이 토지의 경계상에 설치되지 아니하여 담장을 기준으로 보면 이 토지의 점유자가 인접토지의 일부를 점유하고, 인접토지의 점유자기 이 토지의 일부를 점유하는 상태였다.

A씨의 남편과 C씨, 인접토지 지상건물의 세입자, 토지 매매계약을 중개한 중개인이 2007년 11월경 만나 이 토지와 인접토지의 경계 문제 해결을 논의한 자리에서 현재의 담장을 철거하고 양 토지의 경계를 정리하는 방안이 논의되었다. 한 달 후인 12월 6일 A씨의 남편이 C씨에게 담장을 철거할 것이니 담장 옆의 물건을 치워달라는 문자메시지를 발송했으나, C씨는 협의가 완결되지 않은 상태에서 담장의 철거를 요구했다는 이유로 더 이상의 협의를 거절했다. 

잔금지급일로부터 두 달이 지난 2018년 3월 15일 A씨는 B씨에게 3월 20일까지 계약을 해제하든지 담장 문제를 해결하라는 내용증명우편을 보냈고, 약 한 달 뒤인 4월 7일경 토지의 매매대금을 감액해 달라고 제안했다. 이에 B씨가 A씨에게 C씨와 담장을 철거하고 경계선을 확정하는 협의를 완료하였으니 잔금을 지급할지 여부를 알려달라는 내용증명을 보냈으나, A씨는 B씨의 제안에 응할 수 없으며 계약이행을 하지 못한 손해에 대하여 배상을 요구하겠다는 내용증명을 보냈다. B씨는 A씨에게 A씨가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시했으므로, 계약금과 중도금을 반환하겠다는 내용증명을 보냈고, A씨는 B씨에게 계약금과 중도금 이외에 법정이자와 중개수수료를 손해배상으로 지급하라는 내용증명을 보냈다. B씨는 2018년 6월 계약금과 중도금 1억 1090만원을 법원에 공탁하고, 현재 설치된 담장을 경계로 하여 매매대금을 일부 감액하여 계약을 체결하든지, 공탁금을 출급하고 계약을 해제하라고 다시 내용증명을 발송했다. A씨는 2018년 11월 공탁금 전액을 출급하고, "B씨가 잔금일까지 특약을 이행하지 아니하고 계약의 해제를 통지했으므로 이 계약은 B씨의 채무불이행으로 해제되었다"며 "손해배상의 예정으로서 계약금 상당액인 3000만원을 지급하라"고 요구하는 소송을 냈다. A씨가 B씨와 맺은 계약서에는 '매도인이 위약 시에는 매수인에게 계약금액의 배액을 배상하고, 매수인이 위약 시에는 계약금의 반환청구권이 상실됨'이라고 기재되어 있었다. 

재판부는 "원고는 계약을 체결할 당시부터 이 토지와 인접토지 사이에 설치된 담장이 이 토지와 인접토지의 실제 경계와 일치하지 않는다는 사실을 잘 알고 있었다"고 지적하고, "A씨와 B씨가 맺은 특약은 '담장 부분에 대해서는 잔금지급일 전까지 해결'한다는 것인바, '해결'이라는 문언의 의미는 원고의 주장과 같이 잔금지급일까지 담장을 완전히 철거하거나 경계 문제를 확정짓는 것이라기보다는 담장 문제를 어떻게 해결할 것인지에 관하여 토지의 소유권을 이전하기 전까지는 구체적인 방안을 결정한다는 포괄적인 의미에 가깝다고 봄이 타당하다"고 밝혔다.

이어 "원고는 중도금 지급일에도 중도금을 지급하지 않았고, 원고와 피고 및 (인접토지의 소유자인)C는 토지의 담장 문제에 관하여 계속하여 협의를 해 왔으나, 원고의 남편이 보낸 문자메시지와 원고 측의 토지 지상 건물 철거 요구 등으로 인하여 협의가 무산된 것으로 보이는바 잔금일 지급 이전에 담장이 철거되지 않았다고 하여 피고가 특약을 위반하였다고 단정하기는 어렵다"고 판단했다.

재판부는 "계약의 잔금일이 지난 이후에도 원고와 피고는 계약을 유지하는 것을 전제로 매매대금의 감액 등의 협의를 해 왔고, 피고는 C와 담장에 관하여 협의를 완료하기도 하였으나 결국 원고와 피고 사이에 의견 차이를 좁히지 못하고 계약을 해제하게 된 이상, 계약은 피고가 특약을 위반한 것이 아니라 원고와 피고 사이의 합의에 의하여 해제된 것이라고 봄이 타당하다"며 피고의 위약을 전제로 한 원고의 손해배상 예정액 지급청구를 받아들이지 않았다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)