재외국민이 한국에서 주택을 임차한 후 이곳으로 국내거소 변경신고를 했다면 주택임대차보호법상 대항력이 인정된다는 대법원 판결이 나왔다.
2004년 7월 부인, 아들과 함께 뉴질랜드로 이주하여 뉴질랜드 영주권을 취득한 재외국민인 전 모씨는 2011년 12월 한국에 입국하여 2012년 1월 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(재외동포법)에 따라 김포시 양촌읍에 있는 아파트를 국내거소로 신고했다. 이후 전씨는 2013년 9월 임대차 기간을 2015년 10월까지로, 임대차보증금 2500만원으로 정하여 인천에 있는 A씨의 주택을 임차한 다음 임대차계약서에 확정일자를 받고, 다음달인 10월 이 주택으로 국내거소 변경신고를 마쳤으며, 현재까지 거주하고 있다. 그런데 이 주택에 대해 2012년 11월 채무자 A씨, 근저당권자 S사, 채권최고액 9550만여원의 근저당권설정등기가 마쳐졌으며, 이후 1순위 근저당권자인 우리은행의 신청으로 2014년 1월 주택에 관하여 부동산 담보권실행을 위한 경매절차가 개시되었다. 경매절차에서 S사는 근저당권자로서, 전씨는 임차인으로서 각각 배당을 요구했다. 법원이 전씨를 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인으로 인정해 전씨에게 소액임차보증금 1900만원을 포함하여 1923만여원을 배당하고, S사에 770만여원을 배당하는 내용으로 배당표를 작성하자, S사가 "재외국민의 국내거소신고는 주택임대차보호법상의 주민등록과 동일한 효력이 없으므로 전씨는 주택임대차보호법에 의한 우선변제를 받을 요건을 갖추지 못하였다"며 전씨에 대한 배당액의 삭제 등을 요구하는 소송을 냈다. 한편 전씨는 임차보증금 전액을 변제받지 못하게 될 상황에 처하자 경매절차에서 3억 4520만원에 이 주택을 매수하여 소유권을 취득했다.
대법원 제3부(주심 김재형 대법관)는 그러나 4월 11일 S사가 전씨를 상대로 낸 배당이의소송의 상고심(2015다254507)에서 "거소이전신고로써 이 주택에 대하여 주택임대차법 3조 1항에서 정한 대항요건을 갖추었다고 보아야 한다"고 판시, 원고 승소 판결한 원심을 깨고, 원고 패소 취지로 사건을 인천지법으로 되돌려보냈다.
대법원은 "외국인이나 외국국적동포도 외국인등록이나 국내거소신고로 주택임대차보호법(주택임대차법)상 대항력을 취득할 수 있는데, 대한민국 국민인 재외국민이 외국인이나 외국국적동포와 달리 국내거소신고로는 주택임대차법상 대항력을 취득할 수 없다고 보는 것은 형평에 반한다"며 "외국인이나 외국국적동포와 마찬가지로 재외국민이 국내거소신고나 거소이전신고를 한 때에도 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임대차법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하여 동등한 법적 보호를 해주는 것이 타당하다"고 밝혔다.
이어 "구 재외동포법에 출입국관리법 88조의2 2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만, 출입국관리법 88조의2 2항을 유추적용하여 재외국민이 구 재외동포법 6조에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다"며 "재외국민의 국내거소신고는 주택임대차법 3조 1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되어야 하고, 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 한다"고 밝혔다.
대법원은 이 사건과 관련, "재외국민인 피고가 구 재외동포법에 따라 이 사건 주택을 거소로 하여 마친 거소이전신고에 대하여는 그 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아 주택임대차법 3조 1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되고, 따라서 해당 주택을 인도받은 피고는 위와 같은 거소이전신고로써 그 주택에 대하여 주택임대차법 3조 1항에서 정한 대항요건을 갖추었다고 보아야 한다"며 "재외국민인 피고의 거소이전신고로는 주택임대차법상 대항요건을 갖추었다고 볼 수 없다고 판단하면서 원고의 청구를 인용한 원심에는 구 재외동포법상 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.
리걸타임즈 이은재 기자(eunjae@legaltimes.co.kr)
