세계적인 홈퍼니싱 업체로 유명한 이케아(IKEA)가 2014년 1호점인 광명점을 시작으로 2017년 고양점 오픈에 이어 지난 7월 기흥점, 12월 동부산점 기공식을 가졌다. 광명점이 이케아의 전 세계 매장 중 매출 1위를 차지하는 등 한국에서의 사업이 성공적으로 발전하는 데 따른 투자 확대인데, 물론 대규모 리테일 매장인 이케아의 성공적인 한국 진출과 점포 확대는 부동산 변호사 등 여러 변호사들의 물샐틈 없는 자문이 있었기에 가능했다.

부동산 전문 송진호 변호사가 '이케아 대리인'이라고 불러도 손색이 없을 정도로 이케아가 광명점을 준비하던 2012년부터 이케아의 한국내 사업을 도맡아 처리하고 있다.

"이케아의 매장 건립은 시행사가 형질변경 등 홈퍼니싱 사업에 지장이 없게 토지를 개발하고, 이케아가 이렇게 개발된 토지를 사서 건축허가를 받아 착공하는 순서로 진행되는데, 시행사와의 협상부터 개발 과정에 어려운 점이 하나둘이 아니에요. 복잡한 인허가 절차를 시행사와 이케아 중 누가 어디까지 맡아서 진행할 것이며, 그 진전 정도에 따라 토지매매대금 지급시기를 어떻게 정해야 하는지 기흥점 착공까지 시행사 측과 여러 차례 새벽까지 협상을 했던 기억이 납니다."

새벽 협상 공들여 기흥점 착공 성공

그는 그러나 "이케아와 같은 외국계 회사의 대규모 리테일 매장 건립도 외국에서 돈이 들어와 빈 땅에 엄청난 규모의 건물을 올리는 외국인투자의 하나이기 때문에 기공식에서 첫 삽을 떴을 땐 국내에 꽤 큰 투자를 유치했다는 뿌듯함을 느꼈다"고 말했다.

송 변호사에 따르면, 최근 부동산 거래의 특징 중 하나는 비어있는 오피스라도 퀄리티가 괜찮다 싶으면 투자 후 임대를 채워서 가치를 올려 팔거나, 낡았지만 로케이션은 좋은 중형 건물을 매입해 리모델링하거나 또는 철거 후 새로 건물을 지어 개발하는 등 밸류애드(Value Add)나 오파튜니스틱(Opportunistic) 거래가 늘어나고 있다는 점이다. 송 변호사의 손을 거쳐 올 초 매매대금 지급까지 거래를 종결하고 최근 세일앤리스백 기간도 끝나 시공사 선정, 본PF 추진 등 본격적인 개발을 준비 중인 외국계 투자자의 국민은행 명동 본점 건물 매입과 2013년에 부지 매입 등 사업을 시작, 인천 송도에 홈플러스 매장을 지어 홈플러스에 임대해 운영하다가 얼마 전 코람코가 운영하는 펀드에 1240억원을 받고 매각한 송도 홈플러스 매각건이 밸류애드 거래의 대표적인 사례. 송 변호사가 국내외 투자자들이 합작한 개발 법인의 설립부터 개발 후 매각에 이르기까지 전 과정에 관여한 송도 홈플러스 프로젝트는 성공적인 엑시트 사례로도 잘 알려져 있다.

밸류애드 부동산 거래 증가

송 변호사는 "이러한 딜에선 토지나 건물을 사고파는 것으로 끝나는 것이 아니라 본격적인 개발을 위한 토지이용 규제, 인허가 리스크, 분양 등의 쟁점을 사전에 미리 검토해야 하고, 기초자산의 매입, 시공사 선정, PF대출, 앵커테넌트(Anchor Tenant) 계약 등 사업의 성패를 가를 수 있는 중요 계약을 협상해 마무리지어야 함은 물론 성공적인 투자회수(Exit)까지 부동산 변호사가 챙겨야 할 일이 엄청나게 늘어난다"고 말했다.

송 변호사는 또 "상업용 부동산은 투자기구를 통해 거래되는 경우가 많다 보니 매각 후에 투자기구는 청산하게 되고, 따라서 매수인 입장에서는 책임을 물을 주체가 없어지게 되는 경우가 많아 실사(Due Diligence)를 통해 사전에 문제를 파악하고 미리미리 대비책을 마련해야 한다"며 "요즘 부동산 거래에서 실사가 갈수록 중요해지고 있다"고 강조했다.

부동산 자문만 13년이 넘는 송 변호사가 딜에 임할 때 항상 염두에 두는 것도 어딘가에 중요한 이슈나 문제점이 숨어 있을 수 있다는 본능적인 리스크 관리 노력. 그는 "부동산 거래는 거래규모가 큰 만큼 리스크가 크고 특히 리스크가 현실화되었을 때 금액적인 임팩트가 크다"며 "의뢰인의 사업계획, 계약서, 상대방에게서 받은 서류 어딘가에 크건 작건 해결해야 할 이슈가 있을 것이라는 전제 하에 거듭 서류를 들여다보고 현장도 나가본다"고 말했다.

리걸타임즈 김진원 기자(jwkim@legaltimes.co.kr)