부동산과 동산을 일괄하여 매매한 경우 매매당사자는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 3조 1항에 의하여 부동산거래가격을 신고함에 있어서 매매대금 중 동산의 가격은 신고할 의무가 없다는 판결이 나왔다. 부동산거래신고법에 의하면, 거래당사자는 부동산의 매매계약 등을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등의 소재지를 관할하는 시장 · 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 하고(3조 1항), 1항에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다(3조 2항).

A씨는 2017년 1월 경북 안동시 인근에 있는, 사료배합기, 메추리산란시설, 냉장설비 등 시가 2억 5000여만원의 설비가 설치되어 있는 닭 · 메추리사육 공장을 B씨로부터 10억 6000만원에 매수하기로 하고 계약금 1억 5000만원을 건넸다. B씨는 매매계약 당시 A씨에게 매매대금을 5억원으로 신고할 것을 요구했으나, A씨는 그것에 동의하지는 않은 채 단지 매매대금보다 적은 금액을 신고하겠다는 의사만 표시했다.

넉 달 후인 5월 A씨가 B씨의 대리인에게 "매매대금 전부를 신고하든지 아니면 8억원을 신고하자"고 제안했으나, B씨의 대리인은 기존 매매대금 중 5억원만 신고하자고 주장했다. 신고할 매매대금에 대해 합의를 하지 못하자, B씨의 대리인은 A씨에게 '계약금을 받아가고 매매계약을 없던 것으로 하자'고 말했다. 이에 A씨는 한 달 후인 6월 23일 B씨에게 'B씨의 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제한다'는 내용증명을 보내고, 계약금의 배액인 3억원의 지급을 요구하는 소송을 냈다.

재판에선 두 사람이 이 거래와 관련해 신고해야 할 부동산거래가격이 얼마이냐가 쟁점이 되었다.

대구고법 민사1부(재판장 진성철 부장판사)는 그러나 최근 이 소송의 항소심(2018나20232)에서 "설비대금은 신고할 의무가 없다"고 판시하고, "매매계약이 예정한 위약금 1억 5000만원은 부당하게 과다하니 5000만원으로 감액한다"고 판결했다. 재판부는 "피고는 원고에게 받은 계약금 1억 5000만원에 위약금 5000만원을 더해 2억원을 지급하라"고 원고 일부승소 판결했다.

재판부는 먼저 "매매대금 10억 6000만원은 매매계약 당시 부동산의 시가 7억 2600여만원을 3억원 이상 초과하는 반면 부동산 시가와 사료배합기 등 설비 시가의 합계 9억 7700여만원에 근접하는 점, 종물은 주물의 처분에 따르는 점(민법 100조 2항) 등을 종합하면, 원고와 피고는 설비를 부동산과 함께 매매의 목적물로 하기로 합의했다고 인정함이 타당하다"고 전제하고, "부동산거래신고법에 의하면, '부동산'이란 토지 또는 건축물이고(2조 1호), '부동산등'이란 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리이며(2조 2호), 거래당사자는 부동산의 매매계약 등을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등을 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장 · 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 하는데, (원고와 피고 사이의) 매매목적물은 부동산과 설비인데, 설비는 부동산이 아니라 동산이므로 부동산거래신고법 3조 소정의 신고대상이 아니라고 할 것이니, 원고와 피고는 부동산거래신고법에 의하여 거래가격을 신고함에 있어서 매매대금 중 설비대금을 제외한 나머지 즉 부동산의 대금만을 신고할 의무가 있다"고 밝혔다.

이어 "매매계약 당시 원고와 피고 사이에 매매대금 중 5억원을 신고하기로 하는 합의는 없었던 점, 피고 또는 원고는 상대방이 부동산의 거래가격을 공동으로 신고할 것을 거부할 경우 단독으로 부동산의 거래가격을 신고할 수 있고(부동산거래신고법 3조 2항), 피고가 스스로 상당하다고 인정한 금액을 신고하더라도 신고가 무효인 것은 아닌 점, 그럼에도 피고는 단독으로 부동산의 거래가격을 신고하지 아니한 채 원고와 사이에 부동산 거래가격에 관한 합의가 없었다는 이유로 원고에게 '계약금을 반환하고 매매계약을 없던 일로 하자'고 말한 점, 피고는 매매계약 후 원고에게 소유권을 이전하기로 한 부동산 중 일부 건물을 철거했으므로 매매계약이 정한 피고의 소유권이전의무는 일부 이행불능이 된 점 등을 종합하면, 피고는 정당한 사유 없이 매매계약의 이행을 거절했다고 봄이 타당하다"고 지적하고, "매매계약은 원고가 피고의 이행거절을 사유로 하여 한 2017. 6. 23.자 해제 통지에 의하여 적법하게 해제되었다"고 밝혔다.

재판부는 다만 "매매계약서는 원고와 피고가 공동으로 작성했으므로 매매계약서에 불명확한 점이 있어 생긴 결과에 대한 책임은 원고와 피고가 공동으로 부담하여야 하는데, 매매계약서에는 부동산의 거래가격을 얼마로 신고할 것인지에 관하여 아무런 기재가 없었고, 그로 인하여 피고가 단독으로 부동산의 거래가격을 신고하기 곤란했던 점, 매매계약은 체결일로부터 약 5개월이 경과한 2017. 6. 23.경 이행거절을 사유로 해제되었고, 원고는 그 전에 자신의 잔금지급의무를 이행제공하지 않았던 점 등을 종합하면, 매매계약이 예정한 손해배상액 1억 5000만원은 부당하게 과다하다"며 손해배상금을 5000만원으로 감액했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)